盈利能力普遍降低 土地與融資成本齊漲

　　“合作開發”漸成房企常態化生存模式

　　隨著房地產企業陸續復工，地方土地市場也逐漸開閘。22日，上海、深圳等地公布建設用地供應計劃以穩定土地市場。同日，濟南三宗土地入市交易，三宗地塊最終均由房企聯合體競得。

　　當前，在一二線熱點城市，優質土地市場一直處于供不應求的狀態，開發企業合作拿地已經成為獲得新項目的重要方式。

　　從最近房地產上市公司發布的年報來看，行業從增量市場進入存量市場，整體規模見頂已成業內共識。基于此，恒大、旭輝等規模房企提出了提質增效、提高權益保證利潤發展的戰略；與此同時，部分房企開啟了尋地合作計劃，意圖通過開放合作比例維持行業地位、尋求規模進階。

　　根據克而瑞地產的統計數據，近期中梁、華潤、中海、中交等房企陸續發布“尋地合作計劃”，提出以戰略合作、股權合作、聯合拿地、收并購等方式獲新項目的需求。這些企業主要以國企、央企為主，且范圍基本上集中于一二線和強三線城市。

　　“通過合作方式拿地，可以有效降低土地成本，還能分擔市場風險，最終實現‘強強聯手’。”克而瑞地產研究中心分析師謝楊春認為，一方面，在“房價維穩、地價難降、利潤空間收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年大力拓寬拿地渠道、控制拿地成本。另一方面，熱點城市在配建房、自持等約束條件下，優質地塊的隱形樓板價持續上漲，限價短期尚未放寬，企業的運營難度加大、盈利空間漸窄。

　　此外，在規模房企普遍選擇回歸一二線熱點城市的戰略驅使下，土地市場“僧多粥少”導致拿地艱難。導致眾多房企不得不開展尋地合作計劃。以北京土地市場為例，多家企業合作組成“聯合體”參與土地招拍掛市場的方式已經是普遍現象。

　　合作拿地、合作開發的方式，已經成為絕大多數房企的常態化生存方式。從上市公司披露的2019年新增拿地情況來看，僅有少數幾家房企權益比例維持在80%以上，大部分企業新增土地權益比例低于80%。

　　“在行業高速發展的過程中，無論是龍頭還是中小房企，多采用了犧牲權益來換取規模的快速擴張。”謝楊春表示。從近期土地市場情況來看，一方面行業面臨整合期，龍頭房企有進一步分食市場的需求；另一方面近期受到疫情影響的部分小房企、項目公司現金流緊張，也有意尋求收并購、合作的機會。