近期不斷有“買(mǎi)房開(kāi)始虧錢(qián)了”“炒房客的冬天真的來(lái)了”等消息刷屏，真實(shí)情況如何呢？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的8月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較上月略有回落，三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅微增。其中，南寧在被住建部預(yù)警提示兩個(gè)多月后，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅驟增至2.3%，領(lǐng)漲70城。

　　70城房?jī)r(jià)漲幅收窄

　　2019年8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，8月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為10個(gè)，創(chuàng)2018年4月以來(lái)新高；二手房連續(xù)出現(xiàn)了3個(gè)月20個(gè)城市房?jī)r(jià)下調(diào)，為近2年來(lái)首次出現(xiàn)；僅有三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較上月略有擴(kuò)大。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地降價(jià)促銷(xiāo)的做法一定程度上限制了新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅的擴(kuò)大，同時(shí)也使得同比增幅數(shù)據(jù)難以擴(kuò)大。二手房出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，一方面是受新房的影響，另一方面也和二手房本身的交易市場(chǎng)有關(guān)。他指出，近期各省會(huì)城市對(duì)于學(xué)校周邊房源的管控較為嚴(yán)厲，這使得部分二手房屬性的學(xué)校周邊房源降溫較為明顯，房?jī)r(jià)進(jìn)一步趨穩(wěn)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國(guó)仕英分析認(rèn)為，受市場(chǎng)調(diào)控影響，部分價(jià)格漲幅過(guò)快的城市得到控制。7月30日，中共中央政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央政府控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。隨后部分熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從下跌城市或持平城市來(lái)看，重慶、杭州、成都、南京等熱點(diǎn)城市新房或二手房?jī)r(jià)格受調(diào)控影響，都有所下滑。

　　南寧房?jī)r(jià)領(lǐng)漲70城 曾被住建部預(yù)警

　　70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還顯示，8月份新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅靠前的多為三線城市。

　　8月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居首的城市是南寧，達(dá)2.3%。呼和浩特和唐山分別以2.2%、1.9%的漲幅分列二、三位。漲幅超過(guò)1%的城市還有銀川、揚(yáng)州、石家莊、襄陽(yáng)、昆明、濟(jì)寧、寧波、武漢、包頭和吉林。

　　二手房方面，唐山價(jià)格環(huán)比漲幅居首，為1.8%。無(wú)錫、沈陽(yáng)分別以1.7%、1.5%的漲幅分列二、三位。漲幅超過(guò)1%的城市還有銀川、寧波、哈爾濱、秦皇島和濟(jì)寧。從同比漲幅看，呼和浩特繼續(xù)成為房?jī)r(jià)同比漲幅排名第一的城市，達(dá)到21.7%。

　　注意到，今年5月份住建部曾對(duì)南寧等城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

　　據(jù)新華網(wǎng)5月18日?qǐng)?bào)道，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

　　隨后的5月21日和6月10日，南寧召開(kāi)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)議，研究討論南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展存在的問(wèn)題及解決措施。

　　據(jù)悉，按照《2019年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》的要求，從6月份開(kāi)始，南寧市城管執(zhí)法局等部門(mén)全面開(kāi)展南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)整治工作，重點(diǎn)對(duì)捂盤(pán)惜售、炒買(mǎi)炒賣(mài)、違規(guī)代理、哄抬房?jī)r(jià)、變相收取購(gòu)房定金或預(yù)訂金、偷稅漏稅、違規(guī)預(yù)售、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為進(jìn)行排查整治，堅(jiān)決嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

　　6月25日，南寧市城管綜合行政執(zhí)法局等部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)教育約談會(huì)，對(duì)全市120家房企進(jìn)行警示約談。

　　70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在被預(yù)警的當(dāng)月及隨后的6月份及7月份，南寧新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅明顯收窄。

　　但南寧樓市“搶房”現(xiàn)象并未因此平息�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》8月6日曾報(bào)道，南寧樓市仍存在“內(nèi)定”“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”等現(xiàn)象。易居研究院《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，南寧市庫(kù)存消化周期僅4.4個(gè)月，與其他市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)弱的城市形成了鮮明對(duì)比。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，南寧等城市樓市政策比較寬松，同時(shí)也是這一輪樓市上漲的熱點(diǎn)城市，即屬于西南市場(chǎng)的重點(diǎn)城市。他指出，類(lèi)似城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也要求后續(xù)積極在包括購(gòu)房政策、購(gòu)房秩序方面進(jìn)行積極管控。

　　樓市調(diào)控下一步怎么走？

　　隨著房?jī)r(jià)漲幅收窄，不斷有房企加入降價(jià)促銷(xiāo)大軍。以往每年的9月和10月是房子最好賣(mài)的時(shí)候，但在調(diào)控政策疊加資金收緊的壓力下，有數(shù)據(jù)顯示剛剛過(guò)去的中秋假期，各地樓市成交平淡。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中秋小長(zhǎng)假第一天，北京新建商品房住宅簽約101套，而2018年同期是309套；上海中秋小長(zhǎng)假三天新建住宅網(wǎng)簽分別為136套、127套和177套；廣州小長(zhǎng)假前兩天住宅網(wǎng)簽量分別是206套和168套；深圳中秋假期三天新建住宅成交分別為76套、89套和56套，與2018年小長(zhǎng)假相比，均有不同程度的下調(diào)。

　　對(duì)于樓市“金九”未現(xiàn)的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，首先，多個(gè)城市樓市逐漸開(kāi)始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房?jī)r(jià)調(diào)整開(kāi)始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。其次，2017年來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面限價(jià)化，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有淡旺季之分，市場(chǎng)更多的看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。第三，熱點(diǎn)城市再次開(kāi)始進(jìn)入賣(mài)不完時(shí)代，除了深圳相對(duì)活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場(chǎng)，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。他判斷，2019年樓市將沒(méi)有“金九銀十”。

　　易居研究院日前的一份報(bào)告預(yù)計(jì)，年內(nèi)各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微。央行會(huì)議要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房。目前監(jiān)管正在嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類(lèi)商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類(lèi)商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。6月份以來(lái)，全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)3個(gè)月上升，多地房貸利率持續(xù)上行。這些均限制了居民加杠桿的空間。

　　報(bào)告還認(rèn)為，綜合考慮這些情況，四季度部分房企由于資金面緊張會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷(xiāo)的現(xiàn)象也會(huì)增多。居民對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖然房企推盤(pán)量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長(zhǎng)，今年大概率難以出現(xiàn)過(guò)去的“金九銀十”樓市盛況。

　　光大證券房地產(chǎn)專(zhuān)題報(bào)告認(rèn)為，在“房住不炒”的大前提下，未來(lái)房地產(chǎn)政策料將繼續(xù)偏緊。未來(lái)一段時(shí)間樓市或整體降溫，逐線趨弱。