集體建設用地可用來建設對外“銷售”的共有產權住房了！河南一家房企拔得頭籌，未來將在北京大興一宗集體建設用地上建造售價2.9萬元/平方米的共有產權住房。

　　與過往利用集體建設用地建設租賃房不同，這是北京第一次利用集體土地建設共有產權房，為政策性住房開辟了土地供應新渠道。

　　“這一地塊成功出讓可以說是集體土地使用的一大變化，意義非常大。”中原地產首席分析師張大偉表示。

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　　拿地企業公告一度誤寫成“國有土地”

　　北京市規劃和自然資源委員會（下稱“北京規自委”）近日發布通知稱，集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊競價12日結束，競得人為北京上瑞置業有限公司，成交價格為151283萬元。

　　記者發現，該地塊的掛牌出讓起始價也是151283萬元，換言之，該地塊最終是零溢價成交。

　　該地塊掛牌出讓文件顯示，根據全國人民代表大會授權及北京市《集體經營性建設用地試點管理辦法》相關規定，本次掛牌出讓宗地，與國有建設用地同責同權。

　　該宗地內將建設共有產權住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。地塊規劃建筑面積108059平方米，以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

　　北京規自委8月曾發布消息稱，將要出讓三宗集體建設用地用來建設共有產權住房，上述成交地塊為其中之一，另外兩宗地塊暫時沒有成交信息。

　　依據公開資料，北京上瑞置業有限公司為河南正商集團下屬公司，而該集團控股在香港上市公司正商實業。

　　正商集團1995年創立于河南省鄭州，主營業務包括房地產開發、實業兩大板塊。過去兩年，河南正商集團已經在北京有拿地行為，但競得地塊均為國有建設用地。

　　或許是因為集體建設用地建設共有產權住房尚屬“新鮮事物”，導致拿地企業一度將公告寫錯。

　　9月12日，港股上市公司正商實業發布公告稱，本公司間接全資附屬公司北京上瑞以代價人民幣 1,512,830,000 元成功于北京市規劃和自然資源管理委員會大興分局提呈出售之拍賣會中投得該地塊之國有土地使用權。　　

　　公告稱，北京上瑞已經繳納5億元保證金，在成交確認書發出后10個工作日內，與北京興福集地資產管理有限公司訂立國有建設用地使用權出讓合同。

　　五天之后的9月17日，正商實業再次發布“有關收購位于中國北京之土地使用權的澄清公告”稱：董事會謹此澄清該地塊之土地使用權被歸類為集體建設用地而不是國有建設用地。

　　地塊出讓一波三折

　　近年來，多地利用集體土地建設租賃房雖有試點，但這些房源只能出租不能銷售。此番集體建設用地建共有產權房的舉措能引起業界關注，“可以銷售”、“共有產權房”是其中最大亮點。

　　“大興此類地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬于重大創新內容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾對第一財經記者表示。

　　此番出讓集體建設用地建設共有產權房并非一帆風順，其過程可謂一波三折。

　　這三宗地塊首次進入公眾視野是在2018年年底。2018年12月27日，北京規自委發布通知稱，大興區瀛海鎮3宗集體建設用地發布掛牌出讓公告，出讓宗地將建設共有產權住房，于2019年1月16日開始競買，預計1月30日完成掛牌出讓。

　　不過，半年之后的6月27日，北京規自委大興分局發布公告稱，因故暫停這三宗集體經營性建設用地使用權出讓掛牌交易。

　　因“何故”暫停？當時官方并未詳細透露具體緣由。

　　暫停一個多月后，8月1日，北京規自委再度發布通知稱，大興區瀛海鎮3宗集體建設用地區級統籌地塊公開掛牌出讓。

　　記者將前后兩次掛牌文件對比后發現，此次掛牌三宗地塊總建筑面積依然是357802平方米，與去年掛牌時沒有變化，而限定的銷售價格也都是2.9萬元/平方米。不同的是，相關部門將土地出讓起拍價下調了約1000元/平方米，折合樓面價格約為1.4萬元/平方米

　　能否全國推廣？

　　作為全國利用集體建設用地建租賃房18個試點城市之一，北京這幾年一直推進集體土地建設租賃房工作，但也曾屢次強調，利用集體土地建設租賃住房，只租不售，堅決杜絕變相開發建設小產權房。

　　張大偉表示，雖然一些城市在試點利用集體土地建設租賃房，但因為收益回報時間長，投入成本高，一些城市推進力度并不大。而集體土地建設共有產權這種試點，對集體而言，短期投入少且收益快，可能更有利于提升集體組織的參與意愿。

　　“這一政策如果全面試點，將會帶來大量的土地供應。但需要明確的是土地使用年限和使用年期到期后如何續期等問題。”張大偉稱。

　　此外，這一類型的共有產權房，未來如何確定購房者的產權比例，購房者能否使用房貸，這些問題也需要后續更多的配套政策。

　　除能為房地產市場增加供地來源外，大興此次出讓集體建設用地建設共有產權住房，也將對當今土地財政格局產生影響。

張大偉表示，過去從事非農業建設使用土地必須國有化，即必須經過地方政府收儲后，按照用途招拍掛使用。地方政府占有了過多的土地收益，而農民與集體分享的土地收益較低。

　　“一旦這個政策全國試點，即使只建設保障房，對市場來說也會帶來非常大的影響。”張大偉稱。

　　嚴躍進也表示，此番推出集體建設用地用于共有產權住房建設，此類土地本身沒有征地環節，其和國有建設用地實現了同權的概念，本身是有助于降低土地成本的。

　　“（集體建設土地建共產房）是否會形成較大規模，要看試點的情況。大體上說，類似市場格局中還是存在很多不確定性的，短期看會影響集體建設用地，是否會很快影響房地產交易市場，這有待觀察。”嚴躍進說。