2015年上半年佛山樓市總成績(jī)單相當(dāng)漂亮，但從單科成績(jī)來看，卻有點(diǎn)偏科了:在樓市利好政策效應(yīng)之下，住宅市場(chǎng)如火如荼，但土地市場(chǎng)這個(gè)科目，卻掛了綠燈，上半年成交面積、成交金額創(chuàng)下了近4年來最低。
佛山住宅市場(chǎng)火爆。
科目一 【紅利】
半年內(nèi)三次降息、三次降準(zhǔn)、全面解限
今年上半年，一手樓成交突破6萬套，政策紅利功不可沒。
從宏觀層面來看，先是政策大派“大紅包”，3月份住建部、國(guó)土部發(fā)出《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
從貨幣政策來看，今年以來央行已經(jīng)實(shí)施了3次降準(zhǔn)3次降息。寬松的貨幣政策給予樓市極大的發(fā)揮空間。2015年2月5日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。緊接著，3月1日起，央行發(fā)文金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%；4月20日起，央行又下調(diào)了各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；5月11日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。而就在前幾天，也就是6月28 日，央行今年第三次放大招，降息0.25%并定向降準(zhǔn)0.5%，預(yù)計(jì)釋放4700億流動(dòng)性。
從具體的樓市政策來看，“330樓市新政” (即二套房最低首付四成，公積金最低首付兩成；二手房實(shí)施“5改2”，2年以上普通住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅)，直接為樓市松綁，刺激了剛需及改善型住房需求。 5月1日，佛山全面放開限購，個(gè)人可購買多套住房，自此，佛山的成交量開始爆發(fā)式增長(zhǎng)，5月全市一手樓成交量突破15000套，創(chuàng)下了近年來的新高。
講評(píng)：
利好之下 佛山樓市去貨進(jìn)入快速通道
今年以來，樓市政策不斷向好，再加上開發(fā)商以價(jià)換量的策略，佛山樓市很快走出低谷，去貨能力大大提高。佛山樓價(jià)在今年前3月三連跌，4月份企穩(wěn)，達(dá) 8140.73元/平方米，但環(huán)比增幅僅1.44%，與去年同期相比，跌幅達(dá)到了10%。5月份開始，佛山樓市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，但對(duì)比去年同期，樓價(jià)仍然處于低位。
政策的持續(xù)利好，再加上此前樓價(jià)已經(jīng)下調(diào)到低位，樓市預(yù)期向好，購房者加快了入市的節(jié)奏，開發(fā)商也快速回應(yīng)，加快了推貨的頻率，市場(chǎng)上出現(xiàn)了供需兩旺的態(tài)勢(shì)，成交量爆發(fā)式增長(zhǎng)。記者了解到，目前各大開發(fā)商仍以快速去庫存為主，重在回籠資金。
科目二 【戶型】
90㎡剛需房最好賣
目前市場(chǎng)上什么產(chǎn)品最好賣？答案十有八九是：90㎡左右的三房剛需產(chǎn)品。這類產(chǎn)品基本能滿足一家生活所需，屬于“進(jìn)可攻退可守”的類型，最受年輕人歡迎，尤其是有孩子的年輕一族。
上半年，多個(gè)開發(fā)商，均推出中小戶型產(chǎn)品，且賣得不錯(cuò)。值得注意的是，為吸引購房者，不少開發(fā)商還推出創(chuàng)新性的戶型。比如，90㎡可以做套房，75㎡可以打造三房，90㎡可以做成四房，有地產(chǎn)商在研究20~30㎡的小戶型；還有地產(chǎn)商更創(chuàng)造性地推出了承重墻在四周、內(nèi)墻可以全部打掉的靈活戶型，受到購房者歡迎。縱觀這些戶型，可以發(fā)現(xiàn)“小空間多功能”是它們共同的訴求。隨著設(shè)計(jì)的提升，小戶型的邊角位處理得更好，很少出現(xiàn)浪費(fèi)空間的情況。
講評(píng)：
解限后 改善型產(chǎn)品升溫
隨著佛山全面放開限購，改善型產(chǎn)品迎來出貨時(shí)機(jī)，普君新城、順德碧桂園等項(xiàng)目，均適時(shí)推出大戶型產(chǎn)品，吸引購房者。豪宅產(chǎn)品今年迎來一個(gè)“小陽春”，在順德一產(chǎn)品面積涵蓋850~930㎡，5層樓高超大面積別墅毛坯發(fā)售，均價(jià)16000元/㎡，總價(jià)1400萬~1600萬元，引起搶購。有銷售人員一個(gè)月賣兩億。
不過，記者注意到，項(xiàng)目是否賣得好，與所在區(qū)域關(guān)系很大。比如，廣佛交界處的項(xiàng)目，一般賣得很好，尤其是剛需和首改型產(chǎn)品；而非廣佛區(qū)域的項(xiàng)目，如果交通不方便或者沒有獨(dú)特景觀優(yōu)勢(shì)，走貨仍有點(diǎn)難。
科目三 【土地】
上半年成交面積、金額創(chuàng)4年最低
上半年，樓市火熱；不過，土地市場(chǎng)卻一片冷清。
按照2015年的佛山市土地出讓計(jì)劃，今年佛山商住用地供應(yīng)量為560萬㎡。據(jù)一網(wǎng)站不完全統(tǒng)計(jì)，上半年出讓土地供應(yīng)量?jī)H完成計(jì)劃的23.9%、 133.7萬㎡。其中，成交面積119.31萬㎡，成交金額80.29億，相比去年同期均大降6成多，成交面積和成交金額同時(shí)創(chuàng)下了近4年來歷史最低水平。
今年上半年推地謹(jǐn)慎、房企拿地謹(jǐn)慎，成為土地市場(chǎng)的一大顯著特點(diǎn)。上半年，開發(fā)商還是以去庫存為主，政府也正是看到了這一點(diǎn)因此調(diào)整了推地的步伐。但隨著5月多個(gè)利好政策出臺(tái)，樓市去貨速度加快，6月起土地市場(chǎng)重新活躍了起來。
7月五區(qū)發(fā)力 擬推34.5萬㎡商住地
下半年土地市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入大規(guī)模集中出讓期。專業(yè)人士預(yù)測(cè)，隨著去貨壓力減緩，資金回籠得不錯(cuò)的開發(fā)商紛紛投入拿地，下半年土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉斫煌秲赏木置妗?/span>
從7月推地情況看，回暖趨勢(shì)明顯。據(jù)新浪樂居不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，佛山7月擬出讓12宗地塊，總出讓面積約34.5萬㎡，環(huán)比6月增加51.9%。
記者注意到，7月是今年來首次出現(xiàn)五區(qū)均有推地的月份。其中，以順德勢(shì)頭最猛，總推地面積約21.5萬㎡，在7月推出5宗地塊。而禪城7月擬出讓3宗地塊，總推地面積7.23萬㎡。
此外，三水和高明在7月也各有推地，而斷供了3個(gè)月的南海區(qū)也于7月份再次復(fù)出，將于7月29日出讓西樵鎮(zhèn)一宗逾1萬㎡的商住地塊。
講評(píng)：三水成“大賣家”
一個(gè)好現(xiàn)象是，雖說上半年來佛山的推地量不高，但基本上都是推一宗就成交一宗，鮮有地塊流拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，佛山今年上半年共拍土地8宗，合計(jì)面積約2.33萬㎡，主要集中在順德，占據(jù)佛山上半年的總推地量不到2%。
在今年掛牌到期的土地中，除了個(gè)別重點(diǎn)地塊出現(xiàn)房企爭(zhēng)奪溢價(jià)拿地的情況外，大部分仍為底價(jià)成交。從佛山上半年房企拿地的情況來看，禪桂中心城區(qū)以及廣佛交界等熱點(diǎn)區(qū)域的地塊似乎更受開發(fā)商青睞。
從各區(qū)成交情況來看，三水成為上半年賣地大贏家，成交面積達(dá)68.36萬㎡，占全市總推地量的57.3%，主要集中在三水工業(yè)園和西南街道等區(qū)域。禪城和南海則分別以19.6萬㎡和12.8萬㎡的推地量緊隨其后，而順德方面則由于上半年多有流拍，且成交地塊又多為小面積地塊，總體成交面積位居最后一位。
