據(jù)《澳門日報》報道，回歸以來，澳門特別行政區(qū)經(jīng)濟和社會不斷發(fā)展，城市空間格局發(fā)生較大變化，回應(yīng)民生的社會建設(shè)用地需求亦日益增加。隨著賭權(quán)開放，旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，也帶動了不少大型建設(shè)和旅游項目的投資。然而，面對澳門特區(qū)境內(nèi)有限的土地資源，如何有效開發(fā)、分配和利用，是政府重點研究工作之一，也是社會各界十分關(guān)注的問題。

　　面對社會各界的訴求，尤其是土地的分配、批給和置換的條件，土地批給的程序，溢價金訂定的標準，批給后更改土地用途，轉(zhuǎn)讓土地批給，逾期利用土地甚至將土地閑置或荒廢等問題，沿用了三十多年的《土地法》確不能有效配合現(xiàn)時澳門特區(qū)的發(fā)展。對此，澳門立法會早前通過了第10/2013號法律《土地法》，完善土地的批給制度，提高批給程序的透明度，修訂土地溢價金的訂定標準，加強對土地利用的監(jiān)察和對逾期利用的處罰，遏止非法占用土地的行為等。新《土地法》將于今年3月1日起生效。

　　新《土地法》確立對國有土地的管理須遵守九大原則

　　《澳門特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，“澳門特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源，除在澳門特別行政區(qū)成立前已依法確認為私有土地外，屬于國家所有，由澳門特別行政區(qū)政府負責(zé)管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人使用或開發(fā)，其收入全部歸澳門特別行政區(qū)支配。”因此，新《土地法》相應(yīng)地對土地的劃分及處置方面，作出相應(yīng)修改，以恪守“土地國有原則”。

　　對于國有土地的管理，尤其在使用及利用方面，新《土地法》規(guī)定了須遵守九大原則，包括：1.可持續(xù)發(fā)展原則；2.切實有效利用土地原則；3.監(jiān)察原則；4.公眾知情原則；5.平等取得土地原則；6.保護原則；7.規(guī)劃約束原則；8.土地法律狀況公開原則；9.法律安定性原則。這些原則把土地管理、社會發(fā)展、民生需求與科學(xué)論證互相結(jié)合，全面構(gòu)建出土地管理的完善體系。

　　土地批給的公開招標與例外情況

　　為顯示政府對土地管理的公平性，以回應(yīng)社會的訴求，按照新《土地法》，除法律訂定的例外情況，土地在臨時批給之前必須進行公開招標。

　　然而，屬下列情況的批給可豁免公開招標，包括有利于澳門特區(qū)社會發(fā)展的公共利益的批給，尤其是發(fā)展非牟利的教育、文化、體育事業(yè)或社會服務(wù)；興建公用事業(yè)設(shè)施；配合已向公眾公布的政府政策的建設(shè)(例如載于年度的施政方針，又或政府在立法會施政報告及施政方針答問大會上公布等)，以及參與由行政當(dāng)局發(fā)起的城市建設(shè)計劃。此外，旨在興建主要屬居住用途且僅供澳門特區(qū)公共行政當(dāng)局現(xiàn)職或退休人員使用的樓宇的批給，亦可豁免公開招標。

　　全程公示制度增批地透明度

　　新《土地法》在批給程序上引入了“全程公示”制度。按照規(guī)定，如屬法律所指的豁免公開招標的項目，在審議過程中，尤其是在土地工務(wù)運輸局意見書完成之前，須透過該局的網(wǎng)站公布申請土地批給的主要內(nèi)容，包括申請人名稱、申請批給的土地面積、位置及用途、建筑面積、倘有的溢價金金額，以及申請豁免公開招標的理由。此外，因應(yīng)社會發(fā)展所需，亦可由公布于《澳門特別行政區(qū)公報》的行政長官批示訂定其他公布的方式。

　　另一方面，對于已完成利用土地，但該等土地原計劃為屬大型建設(shè)并屬豁免公開招標的土地批給，卻改變了原有用途或作出移轉(zhuǎn)時，也要向公眾公布。

　　對無償批給的要求更為嚴謹

　　新《土地法》收緊了對無償批給的要求。按照規(guī)定，不得對批給所衍生的權(quán)利設(shè)定負擔(dān)，尤其是進行抵押或?qū)⑺�移轉(zhuǎn)，而且，無償批給土地亦不可轉(zhuǎn)換為有償批給，批給的用途亦不可更改。

　　法律亦規(guī)定，若無償批給的土地因為城市規(guī)劃改變，則可在指定的期限內(nèi)向政府申請更改土地利用，不過，若所提出更改土地利用的申請不符合城市規(guī)劃，政府亦可否決有關(guān)申請，并把批給解除及宣告收回土地，且毋須賠償。

　　增加訂定溢價金的考慮因素

　　訂定溢價金的金額方面，新《土地法》在原有的考慮因素，包括土地位置、批給用途、溢價，以及所承擔(dān)或?qū)⒊袚?dān)的成本的基礎(chǔ)上，增加了“綜合消費物價指數(shù)”及“以往公開招標的判給價”這兩項因素，令溢價金的金額更為貼近市場價值。同時，亦規(guī)定溢價金可透過金錢或?qū)嵨镏Ц兜姆绞嚼U納。

　　新法更規(guī)定，計算溢價金金額的基數(shù)必須至少每兩年檢討一次。

　　逾期未利用土地的處罰

　　新《土地法》訂定對土地利用期分段管理的條文，且將逾期利用土地的罰款與溢價金掛鉤，大幅提高罰款金額。按照規(guī)定，如不遵守法定的利用土地期間，承批人須受有關(guān)合同所定的處罰；如合同未作規(guī)定，則每逾期一日，視乎情況須付相當(dāng)于溢價金或判給價金千分之一的罰款，該罰款最高為150日。

　　新法同時規(guī)定，澳門土地工務(wù)運輸局須在罰款的決定轉(zhuǎn)為不可申訴后15日內(nèi)，通知物業(yè)登記局有關(guān)事實，并由登記局依職權(quán)以附注方式在相關(guān)土地的物業(yè)登記中作出登記。

　　非法占用土地的后果

　　為加強打擊非法占用土地，新《土地法》引入屬刑事罪行的“違令罪”，對于非法占用土地，且不服從行政長官依法發(fā)出的騰空土地的命令者，最高判監(jiān)禁1年，或科120日罰金(日罰金由50至1萬元不等，由法官視乎被判刑人士的總體經(jīng)濟狀況而定)。

　　此外，新法亦大幅提高非法占用國有土地的罰款，罰款與占用土地的面積掛鉤，最高為300萬元。