廣州市轄區暫停申請，河南明年停建
經適房淡出保障房體系(政策聚焦·關注停建經適房(上))
本報記者 王漢超 李剛
5月1日，《廣州市公共租賃住房保障制度實施辦法(試行)》開始實施。事實上，在住房保障制度方面廣州市近期新政策相繼推出——此前，廣州市市轄10區暫停經濟適用住房申請，全市暫停新增建設經適房。與廣州的舉動相似，不久前，河南也明確提出，從2014年起停建經濟適用住房。
經濟適用住房制度實行以來，已有很多家庭通過這一方式解決了住房困難。河南和廣州為何要選擇暫停經適房建設？經適房停建了，已取得購買資格的人利益怎么保障？
為何暫停建設經適房
公租房在政策上替代經適房具備了必要條件
談及停建經濟適用房的原因，河南鄭州住建部門相關負責人認為，借鑒國外以及國內一些地方的先進管理經驗，與經濟適用房相比，發展以租賃型為主的保障性住房能有效解決更多群體住房困難。這位負責人坦言，由于一些地方的經適房福利性與經濟利益未完全分離，加之退出機制無法做到及時和公平公正，確實出現了“開寶馬住經適房”或是倒賣經適房從中牟利的情況，出現了分配環節管理和制度上的難題，經適房的住房保障作用難以充分發揮。
事實上，經適房的退出還有一個重要原因，就是隨著經濟適用房房屋定性、建設標準、供應對象的變化，在政策設定上與公租房日趨接近。
河南省住建廳住房保障處處長千戰應解釋說，二者都是保障性住房，區別在“租”與“售”；從供應對象看，經適房供應對象與公租房重疊，公租房是中等偏下收入住房困難家庭，這其中就包含了經適房供應對象；從建設標準看，公租房也是單套建筑面積60平方米以下，與經適房套型要求一致。因此，河南省 “公租房在政策上替代經適房具備了必要的條件”。
廣州市政協常委曹志偉認為，住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房產證。經濟適用房除了有居住價值之外，還有增值功能，這超越了保障居住權的功能。
申請人利益如何保障
已取得購買資格的家庭，可通過存量計劃確保供應
河南是保障性住房建設大省。據當地住建部門介紹，2008年到2012年底，河南省共開工了31萬套經適房。其中在2010年以前開工的項目，今年要全部竣工并分配入住。
而從2008年至今，廣州共售出經適房20995套，目前在建的經適房約有7000套，持有效準購證輪候經適房的住房困難家庭大概有1.5萬戶，還有約4000個家庭已經申請等待審批。
那么，在暫停政策發布之前申請到經濟適用房并取得購買資格的住戶，他們的利益怎么保障？
據了解，按照規定，廣州目前在建經濟適用住房主要向已持《準購證明》的輪候家庭供應，在新政實施后，已取得經濟適用住房《準購證明》的1.5萬戶輪候家庭，可選擇繼續輪候在建經適房，也可改為申請公租房保障。
河南省住建廳表示，該省叫停審批新的經濟適用住房建設計劃后，原來已經批準建設計劃的項目，各地可以根據實際情況繼續實施，所建房屋也可按照當地政府公布的經濟適用住房管理辦法組織銷售。也就是說，已經取得經濟適用住房購買資格的家庭，可以通過存量計劃的實施確保供應。
河南省住建廳相關負責人說，沒有經濟適用住房存量計劃的地區，原來符合經適房供應條件的家庭，可以選擇申請公租房，符合廉租住房保障條件的，也可以申請廉租住房，下一步還將有序推進廉租房和公租房的租售并舉，在保障對象自愿的前提下，可租可售，解決低收入家庭的產權訴求。
已建成經適房怎么管
減少逐利空間，防止通過售讓獲益
剛推出經適房時，很多符合及不符合條件的家庭都想方設法甚至不惜弄虛作假申購。其中有一個重要原因是，商品房價格高漲，很多人認為價格低廉的經濟適用房除了能夠解決居住問題，還可從今后的售讓中獲得收益。
根據不少地方對于經適房的規定，購房滿5年后能上市交易，今年，將有部分經適房走上市場。如何將增值功能從經適房的保障功能上剝離，防止“經適房”變成“唐僧肉”，廣州與河南也進行了管理上的探索。
廣州首批在2008年底正式分配的經濟適用房，最快可以于今年底上市租售。而這批經適房，最初分配時盡管均價僅在2485—4444.36元/平方米之間，但總價有的達到了30萬元以上，且戶型面積超出70平方米的單位超出面積要按市場價購買，讓相當一部分中低收入家庭感到吃力，在當年都未能全部被認購。據統計，已取得《準購證明》的1.5萬戶家庭之中，有6000戶從來沒有進行過購買經適房意向登記，他們當中有一部分是沒有足夠經濟實力的家庭。此外，根據廣州現行管理辦法，由于經濟適用房是具有不完全產權的商品房，購房滿5年后上市交易政府享有優先回購權，且須按照同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的80%繳納土地收益，這就大大壓縮了出賣經適房的獲利空間。
而鄭州分層次完善了已購經適房的退出管理制度，對經適房實施差別化的上市交易管理，最高按照原購房價格的30%繳納差價款，補繳差價款后才能變為完全產權。2012年8月，鄭州市政府又印發了《關于進一步加強保障性住房準入退出管理的通知》建立了收益調節機制，經適房交易時，按照評估價與原購房價價差的70%繳納土地收益等價款取得完全產權，減少了投機鉆營者的逐利空間。
【鏈接】
鄭州經濟適用住房的保障對象須符合下列條件：具有鄭州市市區建成區城市戶口3年以上；家庭人均月收入低于城鎮居民最低生活保障標準的4倍；無住房或者家庭人均住房建筑面積不足20平方米；市人民政府規定的其他條件。
單身人員，除應當符合前款規定條件外，申請購買經濟適用住房時，年齡應滿28周歲。
