4日，A股153只地產股蒸發千億元，48只地產股跌停。引發地產股大幅下挫的原因只有一個———“新國五條”細則在3月1日的突然發布。就在前一周，“新國五條”指導意見還被認為是歷年來“最溫柔”的調控，但隨著細則的公布，“新國五條”成了“十年來最為嚴厲”的調控政策。

　　“新國五條”細則中最受矚目的當屬“20%個稅”，細則要求：對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。該細則對于二手房市場的影響是顯而易見的，在各地實施細則尚未出臺之際，近兩天二手房交易的激增說明了一切。但該細則的作用并非只是針對二手房市場，這也使得人們對新房市場的走勢有了諸多猜測。

　　擠出與流入，新房市場需求或激增？

　　二手房交易成本的增加，使得新房的性價比有了一定的比較優勢。以已過5年面積為60平方米的價值60萬元的二手房為例，其最初購房成本為20萬元，則需繳個稅為8萬元。如果個稅全部由買房人承擔，房屋單價則上漲了13.3%，即便雙方各承擔一半，單價也有近7%的增幅。在濟南，二手房與新房均價的差距較小，如果以新建小區的社區配套來抵消區域居住水平差距的話，顯然二手房交易成本的增加，會使得更多的人選擇購買新建商品房。

　　近兩年樓市調控的實施，使得投機投資性購房需求銳減，此次“20%個稅”的強化，更將會進一步將投資投機性需求擠出樓市。而剛性需求自去年開始大幅釋放，如果二手房市場的需求能夠有效地流入到新房市場，那么今年的樓市還將會較為活躍。但我們也應看到，需求流入的前提條件是新房與二手房性價比的比較優勢，如果新房價格因需求增加而大幅上漲的話，流入的需求便會再度流出。

　　被誤傷的改善型需求何去何從？

　　“新國五條”細則推出后，很多改善型需求的購房者表示很受傷。張先生四年前購買了一套兩居室，原本打算再過一年換一套大一點的，方便老人過來照看孩子，“現在這個想法基本沒法實現了，如果把裝修、房貸利息以及交易稅費都算到成本里的話，這套房子基本是原價出手的。用還完房貸的錢再去買大房子，基本連首付都付不了”。

　　如果說張先生寄希望于以房產升值來置換升級房產是有一定的投機性的話，那么被抑制也是理所當然。但現實是，一方面多年來新房價格不斷上漲，如果二手房不隨之升值的話，對于房產擁有者顯然有失公平；另一方面，不以舊房沖抵新房的價格上漲的話，改善型置業絕大多數是難以實現的。而更讓改善型置業者擔心的是，如果二手房市場極速降溫，有可能會出現想賣也賣不出去，甚至賠錢賣房的可能，這樣一來，改善住房的需求就更不可能實現了。

　　換房成本增加，首次置業將成終級置業？

　　改善型置業者的苦惱，也同樣困擾著首次購房者。正在選購婚房的小王，現在就在為買多大的房而著急。他表示，原本設計的置業路線是先一次性付款買一套小戶型，過幾年再置換成大戶型，但現在顯然是一次到位要合理的多。

　　其實，從2010年調控開始，對于二套房貸及首付的多重限制，已經使得不少購房者選擇了一步到位，而“新國五條”細則的出臺，更使得二手房交易再受限制，一步到位的購房決策將會愈發盛行。在此背景下，樓市的成交和供給結構或許也會隨著“新國五條”細則在各地的落實發生變化。2012年，在剛需放量時，100平方米以下的中小戶型極為暢銷，而今年，100平方米以上的大中戶型或許會成為市場新的熱點。

　　蝴蝶的一次振翅，或許會引發一場驚濤駭浪。“20%個稅”或許會給樓市帶來諸多本質的改變。例如，從二手房市場擠出的需求，顯然對入住時間有著更強的規劃，那么，這些需求流入新房市場后，是否會成為“掃尾盤”的主力軍，準現房又該如何吸引這一部分需求，這是開發企業現在必需考慮的問題。同樣，二手房交易成本的提高，如果全部反應到交易價格上，會不會與新房形成比較效應，進而拉升新房價格？

　　除了我們可以即時判斷的改變，更多潛在的影響將會隨著政策的執行而逐漸顯現。再配合以“新國五條”細則中的其他措施，2013年的樓市不會象很多人預測的那樣——— 謹慎樂觀，而又將是一次地產大考。