2012年年底，泉城樓市來了暖暖的春意，即使在雨雪天氣不佳的春節期間各樓盤也都有著不錯的成交，新年伊始，泉城樓市就迎來了開門紅。各開發商趁熱打鐵，攜高性價比產品重磅出擊。隨著新國五條的平穩落地，2013年的濟南樓市又將上演怎樣的變奏曲？

　　濟南樓市火爆開年眾多房企高調踏春

　　春節結束了，而春節期間樓市熱銷的勢頭卻在持續放大和升溫。春節本是購房的傳統淡季，可今年春節期間的成交量卻比去年翻了一番還多：去年春節七天新建商品房成交25套，今年則達到了62套。這突如其來的樓市熱，讓許多購房者始料不及，也促成了一定范圍的購房熱。這樣的熱度從春節一直延續到現在，并將直接引領2013年的春季購房熱持續發酵。

　　據相關數據顯示，春節過后第一周(2月18日-2月24日)，濟南樓市共成交商品房1223套，相比前一周的210套增加1013套，環比上升482.45%。其中，住宅共成交794套，比前一周增加716套。上周最高日成交量出現在2月21日，單日成交量達241套。

　　業內人士分析，以往長假前后大都是樓市成交淡季，春節長假少有樓盤推新，地產項目也多處于封盤或前期尾房銷售階段，是傳統的供應“斷檔期”。而今年濟南眾多房企春節期間并不打烊，大多樓盤在春節期間持續銷售。

　　筆者從魯能領秀城、發祥巷等多個樓盤了解到，春節期間不放假，天天都有人值班人，可以隨時看房。誠基中心等樓盤從初三就開始上班了，正常放假的樓盤寥落晨星。春節假期逛樓盤看房的購房者也絡繹不絕，充足的時間可以讓購房者更全面地了解意向樓盤的情況，這也是促使今年春節過后一周時間，濟南商品房成交量快速攀升，樓市明顯向好的重要因素。

　　其實早在2012年歲末，地產項目便相繼開盤，房企大舉囤地，濟南樓市的火爆就已初現端倪。年后樓市迎來開門紅，購房者心理預期改變，開發商迎來走量的好時機，眾多開發商延續節前熱情高調入市，積極開盤推新。春節剛過，中海國際社區便率先推出了新的樓座；綠城百合花園、重汽·翡翠外灘、火炬東第、外海·中央花園等也相繼開始加推新品。一些新進濟南或是擬新開辟項目的房企也開始在省城進行大規模的招聘，為新一年的大動作招兵買馬。

　　據統計，自春節后，以四建·美林苑、黃金·山水郡、碧桂園·鳳凰城、濟南世茂國際廣場、中海國際社區、中建·錦繡城、中建·鳳棲第、百替御園·華府以及重汽地產和恒大地產旗下的多個項目為代表的高品質樓盤均取得了一定的銷售成績，且銷售勢頭向好明顯。

　　而各樓盤的優惠及豐富多彩的營銷活動則是促成市場火爆的另一個因素。為刺激銷售，打折、送車位等促銷方式“重出江湖”。上周末恰逢元宵佳節，據了解，不少房企把蛇年元宵節作為節點，大搞營銷活動，力求為2013年的樓市開一個好頭。多家樓盤推出活動，如魯能領秀城元宵游藝會，賞花燈、猜燈謎、自己動手制作花燈；萬科天泰金域國際元宵歡樂匯，吃湯圓、面人DIY；綠地百合花園元宵節、祥泰·匯東國際舉辦2013元宵喜樂會、海信慧園舉辦元宵猜燈謎活動、中鐵·逸都國際舉辦“品元宵贏大獎”活動等，眾多開發商在以豐富多彩的活動回饋新老購房者的同時，也在蛇年伊始為項目聚集了人氣。

　　春節剛過，樓市便出現了“金蛇狂舞”的局面。業內人士預計，2013年濟南樓市或將呈現全面回暖趨勢，同時也有業內人士表示新政或對購房者市場預期產生影響。但從目前的有關監控的數據來看，新國五條頒布后我市房地產市場仍然呈持續平穩健康發展態勢，未產生較大波動。

　　政策下的“回響”新國五條再穩樓市濟南樓市或添新變數

　　2月20日，房地產調控“新國五條”正式出臺，釋放調控加碼信號。對此，一直小心翼翼逐步回暖的濟南樓市將會有哪些動向？

　　房價方面，“新國五條”提出各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。這一措施是對房價控制的細化，并明確了政策覆蓋城市的范圍。

　　濟南作為省會城市，將來會不會調整為更嚴厲措施，是否會重新制定新的房價控制目標，若制定新的目標，又將采用何種標準？對此，濟南建設部門相關負責人表示，濟南市會貫徹新國五條的要求，本月底省建設部門將召集各地市建設部門開會研究相關問題，貫徹新國五條的有關規定有望在3月上旬出臺，且調控標準不會低于國家的相關要求。

　　限購方面，“新國五條”強調抑制投機投資性購房，已實施限購措施城市要按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。這一措施引導住房需求的重點從差別化信貸轉向限購與房產稅，并明確提出擴大房產稅改革試點范圍。

　　濟南自2011年便開始實行房地產限購政策，而此番樓市新政的限購措施體現了兩個層次的要求，一是繼續嚴格執行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴大。因此，業內認為，濟南房地產如果再從嚴調整，第二套房的購買時間或存在調整空間。在房產稅改革方面，濟南是否將被列入擴大的范圍？省地稅局相關負責人表示，目前對于房產稅試點范圍擴大，我省還沒有任何相關消息。在差別化信貸政策方面，濟南市各銀行表示仍執行首付6成，利率上浮10%的政策，沒有出現首付提高等情況，但也有銀行人士表示，未來并不是沒有變化的可能。

　　供地方面，“新國五條”要求2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

　　國土部相關數據顯示，過去三年，在商品住房用地方面，無一個城市完成供地計劃。2012年濟南土地供應量較2011年有所提升，其中住宅用地仍是主力軍，但商業用地比例也大幅攀升。“新國五條”在供地方面的要求或將促使2013年濟南住房用地供應量的增加，而具體的用地計劃正在加速制訂。據悉，國土資源部已要求各地國土部門必須于3月底之前上報今年住宅用地供應計劃，由國土部匯總后向外界公布，包括濟南在內的各大城市供地計劃有望在4月對外公布。

　　保障房方面，“新國五條”提出完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

　　據悉，濟南今年將開工建設保障性安居工程15449套。保障性安居工程分為廉租房1000套、經適房1000套、公租房3000套。棚戶區改造住房10449套。今年向社會提供分配各類保障性住房6000套。這與新調控政策的步調一致。對于如何將外來務工人員納入住房保障，相關負責人表示，最大的可能是大力發展公共租賃房，在滿足外來務工人員租房需求的同時減輕他們的負擔。

　　市場監管方面，“新國五條”提出加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

　　新調控政策在市場監管方面的變化不大，重申了政府穩定房價和打擊投資性需求的決心。但商品房銷售明碼標價將涉及到干預企業經營等問題，業內預測濟南樓市明碼標價或將難以操作。

　　新政觀點：

　　李松年：山東黃金鵲山龍湖旅游開發有限公司副總經理

　　我認為，此次“新國五條”沒有多少實際內容，對市場各方均無顯著影響，主要為四個方面：

　　其一，完善房價責任制是個偽命題，房價與成本有關，與供求關系有關，與承受能力有關，在定價環節政府無法與開發商討價還價，所以這個責任不好擔當。其二，“堅決抑制投機投資性購房”，投機性與投資性購房如何區分是一個難題，購房人可以通過子女分戶甚至離婚來規避此政策，所以從技術上難以控制。其三，增加普通商品房及土地供應的問題前年就開始提了，但是政府一直沒有明確其概念及優惠政策。如果盡快明確之，對房地產將是一個利好。其四，其余兩條屬于行政管理的問題，與房地產市場的關系不大。

　　李高基：路勁地產濟南公司營銷總監

　　“新國五條”表達更多的是中央對房地產調控的決心和態度，震懾作用大于實際效果，對抑制房價上漲作用不大。

　　中長期來看，新一輪的調控政策的出臺不會促使市場發生“質”的轉變，而是更多的體現在“漲”的幅度和時間上。而短期內，我個人認為“新國五條”這只是開始，后續細化政策，尤其是各地方政府出臺的細化政策會隨之而來，據我了解，3-4月濟南會出臺執行細則，所以現階段政策面的實際內容及效果仍然不明朗。而且之前大部分人都認為，濟南房價暴漲的可能性是非常小的，在這樣一個政策面仍然模糊、價格不會暴漲的市場形式下，2013年上半年購房是帶有一定的冒險的，所以在這樣的觀望情緒影響下，上半年濟南的房地產市場將基本平穩。

　　左佳：中國重型汽車集團房地產開發公司營銷部經理

　　“新國五條”的順勢出臺，表明政府抑制投機投資性購房需求的調控總基調沒有改變。我認為，這是“史上最溫柔”的房地產調控。此次房地產調控是最近十年來力度最弱的一次，“老調重彈”的內容居多，此次新政對房價走勢幾乎不會產生較大作用。

　　作為山東省省會，濟南擁有較大的外來人口，市場需求量尤其是剛需和剛改群體眾多。“新國五條”的推出，明確傳達了調控政策方向不改變的基調，調控力度不放松的政策導向，向樓市傳達出鼓勵普通商品房市場繁榮、打壓投資投機購房的政策導向，此舉將階段性維護樓市的和諧發展。