近日，佛山市住建局發(fā)布通知禁止商辦變公寓。自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發(fā)布政策限制“商改住”。綜合多地調(diào)控政策來看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛境蔀榛驹瓌t。
16城出臺限制“商改住”政策
2017年以來各城市出臺限制“商改住”政策一覽 來源：諸葛找房
自2017年3月北京出臺了針對商辦項目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門出臺最嚴“禁公寓令”，“商改辦”、“商改住”全部杜絕。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發(fā)布政策限制“商改住”。從出臺政策的城市分布來看，以一線城市和熱點二線城市為主，長三角和珠三角區(qū)域集中分布。
諸葛找房分析稱，從政策針對方向來看，除了規(guī)范商辦性質(zhì)禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，例如北京還規(guī)定了最小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項目出售必須全額付款等條目；深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設計管控上；北京和廣州在轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定已購買的商辦物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓給個人只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。
公寓市場面臨降溫
“禁止‘商改住’的政策影響了商住公寓市場的活躍度，購房者及投機者入手商住公寓更為謹慎，量的持續(xù)下降就會帶來價格的下降。”諸葛找房表示，整體來看，北京、上海受政策影響嚴重，對公寓市場堪稱是致命性的打擊，量價齊跌；再次為廣州；南京、東莞影響溫和，量價微跌；深圳因其市場具有特殊性，商品住宅嚴重缺乏，并且公寓市場有高端需求客戶帶動，市場在政策出臺后依然保持整體上漲，但對其他城市來說不具備借鑒意義。
“禁止‘商改住’使得部分商業(yè)住房沒法賣了，市場的吸引力不強，這個時候會引起庫存的問題。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時如是說。
值得注意的是，在限制“商改住”之外，北京、上海、廣州、深圳等城市還出臺了鼓勵“商改租”的政策，為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。
不過，諸葛找房表示，目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的，對該產(chǎn)品的嚴格規(guī)范使得開發(fā)商無法再鉆法律空子做商住公寓產(chǎn)品。雖然部分城市出臺了鼓勵“商改租”政策，“商改租”落地也是順應市場需求，但執(zhí)行過程中缺乏配套政策，整體實行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主，另外，政策短期內(nèi)預計不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機。
商業(yè)地產(chǎn)投資銷售雙降
2019年1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額方面，1-10月份同比增長了7.3%，其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降13.4%。
商業(yè)地產(chǎn)銷售的下滑也伴隨著投資的下滑，2019年1-10月辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資15975億元，相比2018年同期減少822億元。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，近三年來，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重正持續(xù)下降。2017年1-10月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重為20.62%，2018年1-10月為16.91%，2019年1-10月降至14.58%。
對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資下滑，嚴躍進認為，住宅市場的開發(fā)投資到一個高位開始要往下走，商業(yè)地產(chǎn)本身并不是占最大比例，它也受到住宅市場的影響。現(xiàn)在銷售行情不好，也會對商業(yè)地產(chǎn)投資帶來一定的影響和壓力。
“這跟地方政府的因素也有關(guān)。比如呼和浩特明確規(guī)定，允許已取得使用權(quán)的商業(yè)用地調(diào)整為商品住房用地，調(diào)整比例最高為50%。客觀上，部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為住宅投資，也會使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。”嚴躍進補充道。
