在“房住不炒”的基調(diào)下，涉房貸款調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)。銀保監(jiān)辦公廳近期發(fā)文表示，將在32個(gè)城市開展包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策執(zhí)行、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、個(gè)人住房貸款管理情況等方面銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。與此同時(shí)，央行日前也要求銀行進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

　　根據(jù)近期密集披露的A股上市銀行中報(bào)，銀行對(duì)涉房貸款普遍持較為審慎的態(tài)度，不僅個(gè)人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款也均在實(shí)施較為嚴(yán)格的名單制，在擇優(yōu)選擇授信對(duì)象的同時(shí)，進(jìn)行限額管理。根據(jù)各家銀行的表態(tài)和業(yè)內(nèi)人士的分析，受制于監(jiān)管政策持續(xù)收緊，下半年銀行涉房資金端口將進(jìn)一步扎緊，相關(guān)業(yè)務(wù)增速將持續(xù)放緩。

　　銀行涉房貸款穩(wěn)中有降

　　銀行涉房貸款主要涉及個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩方面。從A股上市的大行及股份行數(shù)據(jù)來看，個(gè)人住房貸款增速整體已出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，上半年上述銀行個(gè)人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%，低于去年同期近7%的增速。

　　四大行個(gè)人房貸上半年增速多數(shù)穩(wěn)定在7%左右，其中建設(shè)銀行增速僅為4.3%。股份制銀行中，個(gè)人住房貸款增速已出現(xiàn)明顯分化。中信銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、華夏銀行與去年末相比，個(gè)人住房貸款增速均在10%以上，分別為14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安銀行、民生銀行、光大銀行分別為3%，4.8%，3.5%。不過，即便是超過10%的銀行，增速普遍較去年同期也有所降低。

　　而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，目前大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的授信都較為審慎，并實(shí)行十分嚴(yán)格的名單制，以控制相關(guān)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　某銀行副行長(zhǎng)在2019年中期業(yè)績(jī)電話推介會(huì)介紹稱，地產(chǎn)開發(fā)貸款在總行層面一直以來都是采取限額管理，即每年的增量貸款不超過一定數(shù)額，今年還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持限額管理的策略，預(yù)計(jì)下半年投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)量會(huì)非常少。

　　一位股份制銀行信貸審批部門相關(guān)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)一直是其所在銀行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的授信對(duì)象，該銀行一直對(duì)房企的杠桿率進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)測(cè)，并根據(jù)杠桿率動(dòng)態(tài)調(diào)整授信審批的白名單。

　　房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)

　　銀行審慎穩(wěn)健的房地產(chǎn)貸款政策和整個(gè)國(guó)家層面“房住不炒”的政策基調(diào)不無關(guān)系。最近監(jiān)管層再次密集釋放出多個(gè)信號(hào)，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)金融政策將會(huì)更加嚴(yán)格。

　　繼7月窗口指導(dǎo)要求部分銀行控制房地產(chǎn)貸款增速后，日前銀保監(jiān)會(huì)再次下發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，提出銀行在信貸管理方面，要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括要加強(qiáng)集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等。8月30日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)》中，再度提及地方中小銀行機(jī)構(gòu)存在違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資、違規(guī)向關(guān)系人發(fā)放信用貸款等問題。

　　央行也在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上，“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用較多的信貸資源，并提出對(duì)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的具體要求。同時(shí)，在新的房貸利率對(duì)標(biāo)LPR之時(shí)，央行就已明確強(qiáng)調(diào)房貸利率不下降。

　　專家認(rèn)為，總體而言，從房地產(chǎn)金融角度看，目前調(diào)控已經(jīng)并且將繼續(xù)從三個(gè)方面實(shí)施：

　　● 一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，減少貸款額度；

　　● 二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；

　　● 三是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，還可能從嚴(yán)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

　　業(yè)內(nèi)人士也表示，從各監(jiān)管部門的表態(tài)來看，目前涉房金融監(jiān)管全方位從嚴(yán)，銀行信貸、信托、基金、保險(xiǎn)都迎來了全面的把控。

　　銀行涉房資金端口將再扎緊

　　伴隨著監(jiān)管政策的趨嚴(yán)，多家銀行表示將加強(qiáng)對(duì)涉房融資業(yè)務(wù)的全面管控，不論是個(gè)人房貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，還是相關(guān)的債券承銷以及理財(cái)融資等業(yè)務(wù)，都將進(jìn)一步嚴(yán)格準(zhǔn)入，以及加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。專家認(rèn)為，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸增速將會(huì)有所回落。

　　下半年，預(yù)計(jì)在居民杠桿水平升幅較快及房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策約束下，個(gè)人住房貸款增速較上半年將有所放緩。銀行也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款采取更加穩(wěn)健、審慎的投放策略，這既包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也包括住房按揭貸款。

　　某銀行副行長(zhǎng)表示，將嚴(yán)格個(gè)人住房按揭貸款審核，落實(shí)好最低首付款比例、收入償貸比等指標(biāo)，加強(qiáng)借款人資質(zhì)審核以及首付款來源收入真實(shí)性核查，嚴(yán)防虛假按揭和個(gè)人消費(fèi)貸款挪用于購(gòu)房。他還稱，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)企業(yè)債券投資、理財(cái)融資、債券承銷等領(lǐng)域的類信貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)項(xiàng)目合法性、資金用途的核查，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，銀行收緊涉房資金端口一方面是落實(shí)國(guó)家政策的需要，另一方面也有利于加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。有銀行中報(bào)已經(jīng)明確點(diǎn)出“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)有所上升。”

　　“針對(duì)像地方政府隱性債務(wù)、房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩行業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域，我們會(huì)持續(xù)保持風(fēng)險(xiǎn)排查，持續(xù)摸清底數(shù)。同時(shí)對(duì)于大額潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶，逐戶定策、明確責(zé)任，及時(shí)跟蹤，把潛在的風(fēng)險(xiǎn)提前化解。”中國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)表示。

　　相關(guān)專家也表示，在政策框架之內(nèi)的個(gè)人住房貸款利率調(diào)整應(yīng)該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到，近年來我國(guó)家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。在近來流動(dòng)性較為充裕、負(fù)債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該保持清醒認(rèn)識(shí)，審慎經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，不向市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。這既是防控自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的需要，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。