目前銀行實際的房貸利率高于現行的房貸基準利率(4.9%)，也高于即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。
8月25日，中國央行發布公告調整新發放商業性個人住房貸款利率，自2019年10月8日起施行。
調整是因為，改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR。
“專業術語太強，看不懂！”很多網友看完公告后紛紛表示，“有課代表出來解釋一下啥意思嗎？”
“房貸利率是變高了還是降了？”
這是網友關注度最高的問題。
根據公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。
而2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
中國人民銀行有關負責人表示，定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
資料圖：中國人民銀行。中新社發 楊明靜 攝
8月20日，全國銀行間同業拆借中心首次發布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準利率降10個基點，比以前老的LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。
在上述新政實施前，目前房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。
即，如果按貸款期限5年以上計算，新政實施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。
但是實際操作中，目前，按照顯性或者隱形規定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。
自2016年“9.30”樓市調控收緊政策后，房貸利率折扣優惠基本銷聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數據研究院統計并監測的35個城市房貸市場數據顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。
也就是說，目前銀行實際的房貸利率高于現行的房貸基準利率(4.9%)，也高于即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。
房貸利率未來會下降嗎？
LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準利率低，豈不是房貸利率也下降？對此，日前央行副行長劉國強表示，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定。
此次央行公告也明確，為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。
“根據央行的規定，如果LPR利率下調，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。”融360大數據研究院分析師李萬賦解釋，但這僅指最低利率，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機制下新發放個人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。
中原地產首席分析師張大偉也表示，新機制下，房貸利率沒有變化，存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，有輕微波動，但主流是平穩。
“預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”李萬賦認為，從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。
有一點值得關注的是，根據李萬賦的計算，執行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為，未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實際上具體的貸款利率只會上調，而不會下調。
未來房貸利率或呈現因人而異現象
嚴躍進還表示，央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調，而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。
根據央行公告，人民銀行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
資料圖：售樓員為民眾推薦商品房戶型。 韋亮 攝
在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標準下，進行基點的上調。此類上調最后也會影響到具體商業銀行房貸部門的貸款利率。
此外，根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。
嚴躍進認為，明確購房者可約定利率重定價周期，其含義是未來房貸的按揭貸款利率計算，可以基于購房者的需要進行微調，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規定將有助于形成更多樣的貸款利率計算方式，后續也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。
