樓市分化背后是市場整體不溫不火。
焦慮，是現代人的通病。
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一位剛剛畢業三年，第12次相親失敗的朋友說，“當我準備從明星八卦談到人生哲學的時候，對方只關心我在哪兒買房子，多大平米，是不是學區房。這對一個買紅富士蘋果都得思慮一下的人來說，就是徹頭徹尾的嘲諷。”
房子成為了焦慮的中心點。年輕人焦慮如何買房子，中年人焦慮如何換學區房，老年人焦慮哪兒的房子跳廣場舞不受限。市場另一端的房地產商，正在焦慮如何賣房子。
在2019華潤置地華北大區商務品牌發布會上，華潤置地副總裁、華潤置地華北大區總經理蔣智生自嘲，華潤置地面臨著“一個地產中年油膩男的焦慮”問題。而萬科的半年報業績會上，祝九勝說，“我們碰到一些難題。”
房地產商的“中年危機”提前到來。即使是處在行業前列的房企，同樣面臨著多元化、收斂聚焦、轉型甚至轉行的選擇。但沒人能說得清，哪條路才是房地產商走出泥濘的快速路。
“尖子生”的壁壘
市場下行、政策嚴控，是今年圍繞房地產市場的關鍵詞。遇冷之后，中小房企面臨破產危機，排在前列的企業則面臨著突圍的“壁壘”。
8月20日，在華潤置地半年報業績會上，大幅下滑的毛利率成為被關注的焦點。根據半年報，華潤置地2019年上半年綜合毛利率為38.2%，同比下降20.58%。其中，開發物業毛利率由2018年同期的48.6%下降25.83%至36.0%；投資物業（包括酒店經營）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升1.50%至67.6%。貼在華潤置地身上“高毛利”的標簽，似乎有些松動。
這一次，華潤置地董事會主席唐勇歸結為：結算結構變化所致。“一線城市的結算結構有所回落。”據相關媒體報道，華潤置地上半年一線城市結算的收益占比為28%，較去年的45%下滑37.78%。
按照唐勇的說法，去年整體毛利的提高與單個高毛利的項目不無關系。唐勇在半年報業績會上稱，去年深圳灣悅府一個項目的毛利率高達72%，把整體毛利率拉到歷史高點。半年前，唐勇曾指出2018年的高毛利與深圳大沖舊改（華潤城）結算掛鉤。
目前，華潤置地擁有18個城市更新項目。那么，隨著類似高毛利項目的結轉完畢，維持企業未來高毛利的增長點到底在哪兒？唐勇僅稱，今年毛利將慢慢回歸35%-40%之間的正常水平。投資者似乎也在困惑：8月20日公布業績當天，華潤置地（01109.HK）下跌0.94%，報收31.45港元/股。
資深地產專家薛建雄直指，華潤置地毛利潤的下降是因為“沒有低價地了”。他表示，“華潤置地開發慢，靠地價升值帶動房價大漲。另外，國企儲備的土地基本開發差不多了，主要靠市場上搶地，但近年拍的高價地塊，房價和地價都沒漲。而且，國企的資金優勢在頭部房企中沒有明顯的優勢。”
與華潤置地類似，萬科也面臨著探索新增長點的困境。在高調喊出養老、教育、長租公寓等一系列多元化轉型之后，郁亮又決定“收斂聚焦”。在今年的半年報中，來自房地產業務的結算收入占比總營收的95.6%。
聚焦主業之后，萬科反而以9.6%的增幅創下四年來新低銷售增速。根據數據，2016年上半年至2018年上半年，萬科銷售額增速分別為69.9%、45.8%和9.9%。
面臨增長困境的企業，華潤與萬科不是個例。截至8月23日，在克而瑞公布的2019年上半年銷售額排行榜中占據TOP10的企業，有8家公布了營收、凈利潤等數據。據不完全統計，營業收入增幅超過50%的，僅有碧桂園和融創，分別為53.2%、64.9%，新城控股、中海、華潤置地增幅僅為8.9%、5.39%、4.7%；在凈利潤中，增幅超過50%的則是融創、保利，分別為61.7%、59.14%，新城控股以2.13%的增幅墊底。
擴大至整個行業而言，如何找到增長點也是一大痛點。Wind數據顯示，截至8月20日，按照申萬一級行業分類，目前有46家房地產上市公司公布了2019年中期業績預告，其中，僅有21家上市公司業績預喜，預喜比例為46%。
“排位賽”的競逐
外部環境悄然改變，內部競爭的激烈程度開始愈演愈烈，排名靠前的企業才容易得到青睞。在這場規模的“排位賽”中，世茂房地產正在加大并購力度，明確表態重回前十；跌落前三的綠地蓄力待發想要重拾昔日榮光；保利發展強勢整合，同樣意在前三。
處在TOP10行業中危險邊緣的，華潤置地是其中之一。在克而瑞發布的全口徑銷售額榜單中，華潤置地以1163億元排名第9，與身后的龍湖、招商蛇口、世茂房地產相差均在110-160億元之間。
對于華潤置地能否保住前十的質疑，唐勇給出的答案是肯定的。在業績會上，唐勇直言對于完成全年2400億元的銷售目標“有信心”。究竟是否會被超越尚不得而知，但可知的是：與幾乎同時成立的央企保利發展相比，華潤置地已經被遠遠甩在身后。根據克而瑞公布的權益銷售額數據，保利發展上半年的權益銷售額是華潤置地的2倍。
其實，長期處在視野中心的top3碧恒萬也正在分化。其間，碧桂園強勢領跑，恒大加速追趕，萬科顯得很“佛系”。作為一個主力回歸房地產業務的地產商，萬科上半年實現新開工面積1953.0萬平方米，同比下降15.9%；7月單月實現合同銷售金額481.9億元，銷售金額下滑幅度逾27%。
此外，萬科今年上半年拿地數量出現腰斬。公開數據顯示，萬科上半年獲取新項目 54 個，同比下降53.85%；權益地價總額約 649.8 億元，同比增長12.38%；總規劃建筑面積 1372.8 萬平方米，同比下降33%；權益規劃建筑面積 941.8 萬平方米，同比下降17.67%。
對此，萬科董事、執行副總裁、首席運營官張旭回應稱，上半年的開工面積略少一些，但全年的開工面積是根據去年拿地多少決定的；今年賣多少房子萬科自己也不知道；拿地沒有固定策略，而是根據回款來決定，堅持重點在一二線城市拿地，三四線城市不會去進。換言之，除了一句“活下去”，萬科的未來充滿不確定性。
需要警惕的是，在象征未來發展空間的土儲方面，萬科已被“后來者”融創反超。數據顯示，萬科上半年土儲為1.53億平方米，以及舊城改造項目的權益建筑面積約341.4萬平方米。同期，融創土儲貨值2.82萬億元，面積2.13億平方米，較萬科高出36.5%。
數據顯示，萬科已經隱隱有被趕超的趨勢。據觀點指數研究院的數據顯示，在百強房企銷售權益榜中，萬科上半年以2175億元位列第三位，距排名第一的碧桂園相差618.6億元，與第二名恒大相差499.6億元。在克而瑞公布的操盤金額排行榜中，萬科以2679.1億元位列第三位，與排名前兩位的碧桂園、恒大分別相差1021.5億元、117.7億元。自2016年至今，萬科闊別榜首已達3年半之久。
萬科總裁祝九勝提出，萬科要第三次創業，創業的領域還是房地產。對比，財經評論員嚴躍進認為，創業還是要堅持基本排位導向。“現在住宅產業還是一個很重要的領域，這塊兒應該積極去發展。但是，我認為多元化也許也確實不能放棄。如果放棄了，后期難以應對房地產市場的突發變動。”
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殘酷的優勝劣汰
隨著行業加速洗牌，寡頭競爭格局漸顯。從頭部房企到中小房企，市場上的退出或進入變得稀松平常。
空白研究院院長楊現領指出，從今年6月份開始，二手房市場領先的信號已經顯現。隨后，市場成交量逐月下滑，甚至每個月中出現逐周下滑的現象。“從二手房市場反映的這些先導信號來看，市場實際上是變得更差了。”
楊現領認為，樓市分化背后是市場整體不溫不火。下半年，市場將從中溫環境變成偏冷環境。“其實不光是出現分化，市場整體的表現都會變得比較差。”
張宏偉指出，按照趨勢來看，今年下半年還會出現“以價換量”的情況，“現在聽說，有一些規模在五六百億的企業正在盤整手里的尾盤、車位、商鋪，貨值加起來在三四十億，爭取拋掉，回籠資金。”
在行業增速下滑的時候，往往就是公司之間競爭加劇、優勝劣汰的時候，市場正進入一個“低容錯”時代。在薛建雄看來，就企業競爭而言，一些資金實力差，高杠桿后又周轉不動的房企，財務成本會越來越高，面對“跌跌不休”的房價，企業就很容易出現負資產，進而破產的情況。
“目前行情或將出現兩種情況：一個是大魚吃小魚，另一個是大魚吃大魚。”財經評論員嚴躍進曾表示，就近兩年而言，部分大型房企面臨很大風險，尤其是頻頻拿下“地王”的企業，以及資金、信譽上存在風險的企業，這會成為實力企業兼并購的重要選項。
就購房者的角度而言，提高居住體驗成為基本需求。面對頻發的房屋漏雨、墻皮脫落、項目坍塌等質量問題頻發的現象，同策研究院首席分析師張宏偉表示，過去兩三年房企周轉過快，房子必定粗制濫造。一旦交房，質量問題都暴露出來了。
嚴躍進指出，房子品質不到位，會讓購房者形成一種印象：“某某開發商的房子不要買”。如果給市場留下這樣的印象，會對企業造成很大影響。例如，價格上不去，品牌競爭不占優勢，跟購房人打交道比較困難，項目或許逐漸會被淘汰，企業的經營也出現壓力。
質量與規模，在房地產市場成為了一個“二選一”的選擇題。遺憾的是，在這個分化日益加劇的市場，企業更加關注跑贏排行榜的成績，帶來的一片繁榮景象。真正能做到規模與質量并跑的企業，寥寥無幾。
市場終將證明，“一條腿”走路的企業，注定得不到市場的寬待。
