在高層會(huì)議表態(tài)"不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段"之后，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步收縮。
同時(shí)，因部分城市房?jī)r(jià)過(guò)熱、房地產(chǎn)信貸規(guī)模過(guò)高等原因，監(jiān)管層將展開(kāi)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。尤其針對(duì)銀行通過(guò)表外、同業(yè)等渠道輸血房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)行為，將嚴(yán)格處罰。
（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
多家銀行人士證實(shí)已接到相關(guān)通知
根據(jù)第一財(cái)經(jīng)從地方監(jiān)管部門(mén)獲悉，已收到銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》。此外，上海、廣東地區(qū)多家銀行人士也證實(shí)，行內(nèi)高層已接到相關(guān)通知，估計(jì)文件下達(dá)已經(jīng)在路上了。
據(jù)悉，此次監(jiān)管將重點(diǎn)檢查北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括開(kāi)發(fā)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理等，部分城市已入場(chǎng)開(kāi)展檢查。
央行方面，也在最近一段時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)多次"點(diǎn)名"房地產(chǎn)，直指房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星年初曾明確提出，房地產(chǎn)金融是下一階段監(jiān)管緊盯的幾個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次檢查主要針對(duì)房貸規(guī)模大、房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大、與高負(fù)債房企合作密切、與交易火爆樓盤(pán)合作的四類銀行，體現(xiàn)了從金融領(lǐng)域穩(wěn)地產(chǎn)的導(dǎo)向，也是房住不炒政策的進(jìn)一步體現(xiàn)，預(yù)計(jì)有利于規(guī)范貸款資金流動(dòng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，并且對(duì)房企和購(gòu)房者形成約束，規(guī)范購(gòu)地購(gòu)房行為。
實(shí)際上，今年以來(lái)違規(guī)涉房貸款處罰單數(shù)量增長(zhǎng)外，處罰力度也進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布的消息顯示，近年來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)加大行政處罰力度，從嚴(yán)打擊重點(diǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為，從2017年至2019年一季度，銀保監(jiān)會(huì)在銀行領(lǐng)域處罰責(zé)任人員5305人次，作出警告3421家（人）次，取消任職資格450人次，禁止從業(yè)365人。
而針對(duì)一些嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，銀保監(jiān)會(huì)在"頂格處罰"方面也不手軟。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì)，截至2019年8月8日，在銀保監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)局本級(jí)及銀保監(jiān)分局本級(jí)開(kāi)出的銀行罰單里，明確提到禁止終身從事銀行業(yè)工作的罰單有55份，共有57人被"終身禁業(yè)"。
這些從業(yè)人員大多因?yàn)?quot;非法集資、涉房貸款違規(guī)、受賄、內(nèi)控不到位以及參與騙貸"等因素被終身禁業(yè)，而涉房貸款違規(guī)是銀行人員被終身禁業(yè)的最常見(jiàn)原因。在這其中既有"開(kāi)發(fā)貸"，也有按揭。
一直以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)銀行人員在涉房貸款領(lǐng)域的處罰都是監(jiān)管工作重點(diǎn)的體現(xiàn)。銀保監(jiān)發(fā)布的《2019年"鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)"工作要點(diǎn)》明確指出，關(guān)注銀行機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的執(zhí)行情況。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，下一步，除了加大處罰力度之外，還應(yīng)從3個(gè)方面加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。
房地產(chǎn)成交增速持續(xù)下行
從市場(chǎng)方面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交增速仍在下行中。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年，我國(guó)商品房銷售面積增速呈現(xiàn)了從降幅收窄到擴(kuò)大的趨勢(shì)。今年1-2月、1-3月、1-4月、1-5月、1-6月，我國(guó)商品房銷售面積增速分別為-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。
隨著金融政策的收緊，也進(jìn)一步加劇了降溫趨勢(shì)。根據(jù)克而瑞研究中心提供的資料，7月底廣州首套房首貸平均利率約為5.28%，其中匯豐銀行已經(jīng)從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮10%，華夏銀行從上浮5%上調(diào)到上浮10%，民生銀行則從上浮5%一下上調(diào)到20%；同期蘇州首套房貸款平均利率為5.87%，其中中國(guó)銀行從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮5%，工商銀行從上浮5%上調(diào)到上浮10%。
杭州某中介人員嚴(yán)先生表示，以四大行為主、市場(chǎng)80%的銀行已經(jīng)將首套房首貸利率從基準(zhǔn)利率上浮5%上調(diào)到基準(zhǔn)利率上浮8%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房貸本身對(duì)于房地產(chǎn)交易量的影響有限，且是從間接和側(cè)面起作用，"但是會(huì)在一定程度上減緩購(gòu)房者入市的腳步，拉長(zhǎng)購(gòu)房周期"。
7月延續(xù)成交降溫的態(tài)勢(shì)已經(jīng)很明顯。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，7月份 40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%。從各線城市表現(xiàn)來(lái)看，7月份4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降10%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降5%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比下降12%。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，預(yù)計(jì)目前樓市已經(jīng)企穩(wěn)的城市將迎來(lái)明顯降溫，處于向上態(tài)勢(shì)的樓市則會(huì)有小幅回落。
對(duì)于市場(chǎng)總體而言，交行金融研究中心資深研究員夏丹表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍處于增速下行階段，政策收緊預(yù)計(jì)對(duì)后續(xù)成交會(huì)起到進(jìn)一步降溫的效果。
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下半年房企將持續(xù)承壓
在這一輪房地產(chǎn)金融政策收緊中，房企將會(huì)"首當(dāng)其沖"。
今年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)外發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展"鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)"工作的通知》（"23號(hào)文"），全面封堵房地產(chǎn)通過(guò)信托的前端融資模式。
加上近期，房地產(chǎn)行業(yè)又迎來(lái)三輪信貸政策收緊。融資環(huán)境趨緊、銷售放緩，疊加償債高峰期到來(lái)，房企資金鏈持續(xù)承壓。
據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，8-12月，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元，其中8-10月地產(chǎn)債單月到期金額較大。
夏丹表示，今年上半年，在房企融資的各項(xiàng)中，開(kāi)發(fā)貸款長(zhǎng)期受名單制和限額的管理波動(dòng)較小，受"23號(hào)文"和發(fā)改委政策要求影響，房地產(chǎn)信托增速正在持續(xù)下降、外債也在持續(xù)減少。"總體來(lái)說(shuō)，今年上半年房企融資的情況是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。"
在此情況下，房企如何破解困境？張波表示，在融資不放松的大背景下，減緩拿地速度和規(guī)模不失為一個(gè)短期應(yīng)對(duì)措施。
此外，銷售回款的重要程度也將提到越來(lái)越重要的位置，下半年"以價(jià)換量"的現(xiàn)象會(huì)在一些城市出現(xiàn)，尤其是已經(jīng)明顯降溫的城市，房企大概率會(huì)采取犧牲部分利益的方式來(lái)達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)。
然而，房企"降價(jià)求量"并非能夠一廂情愿，首先還面臨著各地"限價(jià)關(guān)"。同策研究院總監(jiān)張宏偉指出，降價(jià)在一定幅度上才會(huì)對(duì)增加企業(yè)回款起到明顯作用，比如剛需盤(pán)需降價(jià)10%左右，高端盤(pán)則可能需要達(dá)到20%-30%。
但目前各個(gè)城市均有"穩(wěn)房?jī)r(jià)"目標(biāo)，部分城市還有"限價(jià)令"限制漲跌幅度，比如房企需要降價(jià)10%，但在限價(jià)條件下僅能達(dá)到3%或5%，效果也打了折扣。
除此之外，房企還須考慮已購(gòu)房的老客戶對(duì)降房?jī)r(jià)的反應(yīng)。
