“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。”近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議為下半年乃至未來(lái)幾年內(nèi)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)。
與之呼應(yīng)的是，就在會(huì)議召開(kāi)當(dāng)日，遼寧大連（樓盤(pán)）與安徽合肥（樓盤(pán)）兩地相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政。其中最受關(guān)注的是，大連“準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲”，即已取得預(yù)售證的項(xiàng)目，調(diào)整預(yù)售價(jià)格不得高于此前網(wǎng)簽價(jià)格最低價(jià)，首次申請(qǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目，6個(gè)月后，申報(bào)調(diào)整價(jià)格時(shí)，只可申請(qǐng)“下調(diào)”，且幅度只能在5%以?xún)?nèi)；而合肥則是“三個(gè)暫停”，即對(duì)引發(fā)三次及以上群訪(fǎng)群訴事件且沒(méi)有有效解決措施的開(kāi)發(fā)企業(yè)，適時(shí)采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，大連與合肥的新政，無(wú)疑是對(duì)此次中央政治局會(huì)議核心內(nèi)容的最好詮釋?zhuān)词姑媾R經(jīng)濟(jì)下行壓力，各地樓市也依然要堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控不放松。事實(shí)上，這一點(diǎn)在前不久河南開(kāi)封（樓盤(pán)）取消限售的烏龍事件中已有所體現(xiàn)。
（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
市場(chǎng)收緊卻不失速
房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)雖然暫時(shí)遇冷，但總體仍然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體收緊卻沒(méi)有失速。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降1.8%。6月份，一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅均回落。
“結(jié)合房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售、開(kāi)工面積、土地成交等來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體是平穩(wěn)的。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇說(shuō)。
但值得注意的是，近段時(shí)間以來(lái)，局部地區(qū)出現(xiàn)了住宅銷(xiāo)售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升、資金仍大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等情況。
數(shù)據(jù)顯示，上半年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款增加3.21萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的33.2%。個(gè)人住房按揭貸款方面，上半年，個(gè)人住房貸款占全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產(chǎn)信托余額3.15萬(wàn)億元，較年初增加1665.97億元，同比增長(zhǎng)15%。
不難看出，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)雖然暫時(shí)遇冷，但總體仍然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體收緊卻沒(méi)有失速。
因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)的周期很大程度上影響和決定經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。因此，更要警惕在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)和財(cái)政壓力加大的情況下，一些地方政府放松調(diào)控甚至刺激市場(chǎng)的沖動(dòng)可能上升。
將是長(zhǎng)期方針
新表述明確了房地產(chǎn)的緊縮調(diào)控不止是階段性政策，而是長(zhǎng)期性方針，即使未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，也不會(huì)靠刺激房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
在央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)看來(lái)，這一次的會(huì)議給出了明確的信號(hào)，即不再把房地產(chǎn)作為一個(gè)短期刺激的手段。在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)加大的情況下，要穩(wěn)定，就要分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)的紅利和新增長(zhǎng)點(diǎn)，但不搞刺激的手段。
“過(guò)去三年，樓市大漲，因此房?jī)r(jià)始終處于高位，如果繼續(xù)用房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)就很容易產(chǎn)生樓市大泡沫，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)十分不利。”地產(chǎn)分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)指出。
上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院教授陳杰對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者分析稱(chēng)，本次會(huì)議繼續(xù)明確“房住不炒”的定位，符合市場(chǎng)預(yù)期，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的新表述富有深意，這明確了房地產(chǎn)的緊縮調(diào)控不止是階段性政策，而是長(zhǎng)期性方針，即使未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，也不會(huì)靠刺激房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
陳杰進(jìn)一步向記者表示，央行近期發(fā)布的一份研究報(bào)告提出，居民杠桿率每上升1個(gè)百分點(diǎn)就導(dǎo)致社會(huì)零售品消費(fèi)總額增速下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。因此，他認(rèn)為，中央下定決心來(lái)抑制樓市，也是擔(dān)心房地產(chǎn)過(guò)熱會(huì)帶動(dòng)居民杠桿率上升，進(jìn)而產(chǎn)生對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)。此外，房地產(chǎn)占用資金巨大，如果不抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金不可能有效進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)投機(jī)預(yù)期不消除，再多的降準(zhǔn)降息，都只會(huì)增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血而不是改善其供血。
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房企如何應(yīng)對(duì)
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有觸頂，以房地產(chǎn)為主業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略仍然不變，只是今后，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)思路需要適時(shí)轉(zhuǎn)變。
伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，房企回歸理性，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。同時(shí)，作為房企的重要“糧倉(cāng)”，土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響持續(xù)加大。
有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，此輪調(diào)控從2017年初延續(xù)至今已有兩年半之久，此前不少房企預(yù)測(cè)今年下半年會(huì)逐步放松，這一心態(tài)在土拍市場(chǎng)體現(xiàn)得淋漓盡致。為了提前補(bǔ)倉(cāng)，土拍市場(chǎng)從今年3月起就已逐漸回暖，且直到剛剛結(jié)束的7月，房企的拿地?zé)崆橐琅f不減。
中國(guó)指數(shù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，碧桂園拿地金額（包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋兀峦┚透哌_(dá)1086億元，拿地面積達(dá)3361萬(wàn)平方米，均占據(jù)拿地榜榜首。其中，僅7月份，碧桂園在江蘇南通（樓盤(pán)）一地就新增13宗地塊。
而去年還在高呼“活下去”的萬(wàn)科，今年以來(lái)也一反常態(tài)，“悄悄”拿下了總計(jì)1030億元的土地儲(chǔ)備，占據(jù)榜單第二位。
融創(chuàng)、中海、保利、新城、龍湖幾家房企緊隨其后，拿地金額均超過(guò)500億元。反倒是龍頭房企之一的恒大似乎早有預(yù)感，前7月拿地金額僅有281億元，排在了第15名。
一名中型上市房企的高管向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，如今，房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)大定，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)5年-8年之內(nèi)，政策調(diào)控都將是常態(tài)，這與許多房企此前的預(yù)期不同。特別是上半年高價(jià)拿地、瘋狂補(bǔ)倉(cāng)的房企，下半年或會(huì)出現(xiàn)“消化不良”的狀況，這是一個(gè)非常慘痛的教訓(xùn)。
不過(guò)，言及整體樓市的未來(lái)，接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)的多位房企高管均持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有觸頂，以房地產(chǎn)為主業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略仍然不變，只是今后，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)思路需要適時(shí)轉(zhuǎn)變。”其中一名房企高管分析道，房企過(guò)去靠土地增值來(lái)獲取利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，各個(gè)房企之間拼的是產(chǎn)品優(yōu)劣、成本管控、品牌效應(yīng)、資金周轉(zhuǎn)等多個(gè)方面。
該高管進(jìn)一步補(bǔ)充道，未來(lái)，房企除了做好主業(yè)之外，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)也是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、提升企業(yè)品牌必不可少的部分。特別是在強(qiáng)調(diào)控時(shí)代，房企持有的位于部分核心城市的商業(yè)地產(chǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)就更加體現(xiàn)出其價(jià)值所在，這也是如今各大房企紛紛加大多元化布局力度，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍房地產(chǎn)上下游周邊產(chǎn)業(yè)的根源所在。
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房?jī)r(jià)會(huì)降嗎
房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何，還要看具體政策。一旦政策放松，根據(jù)當(dāng)前樓市“供不應(yīng)求”的狀態(tài)，房?jī)r(jià)仍有可能出現(xiàn)上漲。
事實(shí)上，無(wú)論政策如何變動(dòng)，對(duì)于普通居民而言，最為關(guān)注的永遠(yuǎn)都只是“房?jī)r(jià)”。
多位業(yè)內(nèi)人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，甚至不升不降將是下半年政策調(diào)控的主要目標(biāo)，這一點(diǎn)從大連剛剛出臺(tái)的“準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲”新規(guī)中體現(xiàn)的尤為明顯。
一位負(fù)責(zé)資本運(yùn)作的房企高管在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，中央此次會(huì)議提及的貨幣政策是“松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕”，同時(shí)又強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)資金市場(chǎng)會(huì)處于“社會(huì)資金整體寬松，房地產(chǎn)行業(yè)資金流入受限”的階段。一方面融資受限，另一方面囤地補(bǔ)倉(cāng)消耗了大量現(xiàn)金流，因此，為了保證資金正常周轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年各個(gè)房企將會(huì)采取靈活調(diào)價(jià)、銷(xiāo)售搶收、降價(jià)促銷(xiāo)等一系列舉動(dòng)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)很可能有所下滑。
“這也是近期土拍市場(chǎng)火熱，樓市有升溫跡象造成的后果。”該名高管進(jìn)一步表示，至于房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看走勢(shì)如何，還要看具體政策。一旦政策放松，根據(jù)當(dāng)前樓市“供不應(yīng)求”的狀態(tài)，房?jī)r(jià)仍有可能出現(xiàn)上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，房?jī)r(jià)“當(dāng)然還會(huì)再漲”，買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)很簡(jiǎn)單，就是看政策，看銀行信貸，資金成本是上行還是下降。
不過(guò)，在陳杰看來(lái)，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策很難有所放松。他認(rèn)為，本次中央政治局會(huì)議的精神可以與7月29日發(fā)改委、央行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《2019年降低企業(yè)杠桿率工作要點(diǎn)》聯(lián)系起來(lái)，尤其是其中“大力發(fā)展股權(quán)融資”“提升上市公司質(zhì)量”“增強(qiáng)投資者信心”“按照投資者適當(dāng)原則，有序促進(jìn)社會(huì)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)為股權(quán)投資，拓寬企業(yè)資本補(bǔ)充渠道”“豐富股權(quán)融資市場(chǎng)投資者群體”等表述，這與中央政治局會(huì)議的精神是一脈相承的。
陳杰認(rèn)為，可以預(yù)期，政府未來(lái)會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)提振社會(huì)對(duì)股市的信心，加強(qiáng)對(duì)上市公司治理，以期利好股市。與此同時(shí)，只有抑制樓市，錢(qián)才能進(jìn)股市，股市才能紅火起來(lái)，這是一套“組合拳”，從而增強(qiáng)社會(huì)資本對(duì)股市信心。
