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　　6月28日，武漢土地交易市場。編號分別為P（2019）071、P（2019）072、P（2019）073的三宗土地進入現場競拍，這三宗地塊均位于武漢市黃陂區。

　　當日，三宗地塊均以競爭配建面積的方式展開。經過一番報價后，最終的成交價格分別為12.28億元、10.85億元和9.22億元。

　　這三宗土地均為前一日進入“熔斷”階段的地塊。由于觸及最高限價，當地政府部門不得不在次日以“競配建”的方式進行最終出讓。這也從側面反映出武漢土地市場之火爆。

　　這只是近期熱點一二線城市土地交易“高燒不退”的一個縮影。今年3月以來，一二線城市土地交易旺盛，蘇州、杭州、成都等地的地價接連創下新高。

　　高價地容易對市場情緒帶來刺激。上半年蘇州樓市一度暴漲，恐慌性需求集中釋放，與當地接連出現區域性“地王”不無關系。此外，高價地還容易影響房企的情緒，使之對市場的判斷出現扭曲。

　　在樓市調控持續深入的情況下，土地市場的火爆是如何形成的？這一情況能否持續下去？

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　　“地王”再現

　　土地市場的升溫跡象，從今年3月就已開始，并延續至今。隨著市場預期改善、房企拿地授權額度充足，土地交易不斷升溫，并從東部城市向中西部蔓延。由于熱度較高，在沉寂許久后，“地王”重現市場。

　　4月16日，杭州一天內出讓4宗宅地和3宗商業商務用地，攬金126.32億元。其中，位于上城區的杭政儲出（2019）12號望江地塊以最高限價52億元+自持22%競出。排除22%的自持比例面積后，上述地塊可售部分的實際樓面價將超過50000元/平方米，超過綠城于2016年3月拿下的“鳳起潮鳴”地塊，刷新杭州“單價地王”紀錄。

　　4月24日，在蘇州出讓的7宗地塊中，出現了2個區域“地王”：吳中太湖新城“地王”，20909元/平方米；尹山湖“地王”，21933元/平方米。4月29日，蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交，樓面價達30287元/平方米，成為該區域的單價“地王”。

　　5月，首次進入成都的禹州地產，曾以18400元/平方米摘得三圣鄉地塊，拿下成都“地王”。僅一個月后的6月27日，成都青羊宗地由四川金雁以18512元/平方米競得，溢價48%；武侯宗地則由保利地產以17190元/平方米競得，溢價69%。“地王”被接連刷新。

　　同樣在6月末，北京、深圳等一線城市接連出現大體量土地交易，價格不菲。

　　土地市場升溫，與房企資金狀況改善密切相關。

　　去年末以來，國內融資閘門開啟，房企通過多個渠道補充低成本資金，資金狀況較為寬裕。同時，在度過年末的財務階段節點后，房地產企業的拿地授權預算也相對充裕，有能力在土地市場補充庫存。

　　實際上，在連續三年的市場銷售“大年”過后，房地產企業的庫存被大量消耗，拿地意愿較為強烈。在很多城市的土地競拍中，出現十幾家房企競買一宗土地的“盛況”。6月26日，在浙江省紹興市上虞區一宗宅地的出讓中，不僅競買者眾多，競價次數也達到137輪。

　　中原地產發布的數據顯示，2019年以來，頭部房企萬科、融創的拿地支出均已超過500億元，獲取土地的權益規劃建筑面積均超過8000萬平方米。其中，僅6月20日一天，萬科就斥資77億元，在重慶、寧波拿下四宗土地。

　　上海易居房地產研究院的報告指出，房企投資區域乃至城市趨同，并由三四線城市向熱點一二線城市集中，進一步加劇土拍競爭激烈程度。

　　浙商證券的數據顯示，2019年以來，100個典型城市中，一線城市平均樓面價13705 元/平方米，同比上升14.4%；二線城市平均樓面價6412元/平方米，同比上升13.6%。

　　利潤堪憂

　　盡管土地交易旺盛，但在大部分受訪者看來，這輪市場熱度恐怕并不能持續太久。其中，融資額度的下滑將是決定性的影響因素。

　　同策研究院數據顯示，5月，40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環比下降52.07%，創近一年新低。其中，公司債共融資95.85億元，較上月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。

　　進入6月，雖然海外發債規模明顯增加，但房企的總體融資規模并未有太大上升。

　　北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，融資政策收緊，是3月“小陽春”引發的樓市調控政策的延續。他表示，從4月開始，房企和購房者的資金端都有所收緊，全國各地銀保監局針對違規向房地產放貸開出了罰單。5月底，監管部門還透露，將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。

　　事實上，由于多地政策出臺及時，樓市傳統“小陽春”并未在4、5月份持續，6月開始市場則將進入傳統淡季。分析人士認為，住宅交易市場的降溫，有可能會逐漸影響到土地市場的表現。

　　另外，地價不斷攀高，并對房企的利潤帶來擠壓，這也在影響房企的拿地積極性。

　　5月中旬以來，包括招商蛇口、建業、金茂等在內的多家房企均發布了項目出讓信息，皆因價格過高或項目盈利能力不足。

　　在6月26日舉辦的2019年中國上市房企百強峰會上，奧陸資本總裁蔡金強表示，由于土地價格偏高、銷售終端實施價格限制，如果不能獲取有效的土地，未來將對房企利潤產生極大的壓力。“在4月份以前拿的地在今年還能搶開工，還能推出來賣，造成一個正現金回流。”蔡金強表示。

　　在他看來，目前高價地蘊含的最大風險是，利潤率可能在兩三年后雪崩，“看銷售的同時，還要看利潤率是不是守得住，像今年這種銷售的利潤率，估計很多只有五六個百分點，而且這些地還是前一兩年拿的，如果今年拿的地，我估計沒有什么利潤。”