據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)展。樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步緊縮，也轉(zhuǎn)移了不少投資者在住宅市場(chǎng)的投資熱情，進(jìn)而轉(zhuǎn)向保值增值性更強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)。可以預(yù)見，未來(lái)縈繞住宅多年的投資屬性將逐步減弱，而商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)一波投資潮。
商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲
但庫(kù)存壓力仍大
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年前三季度商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情高漲。其中全國(guó)辦公樓投資4978億元，同比增長(zhǎng)5.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11710億元，同比增長(zhǎng)1.4%。銷售面積方面，2017年1-9月全國(guó)辦公樓銷售面積為3250.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，銷售額達(dá)到 4447.9 億元，同比增長(zhǎng)25.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積8197.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，銷售額為8620.25億元，同比增長(zhǎng)31.8%。西安的商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)復(fù)蘇之勢(shì)，截至10月，西安辦公物業(yè)庫(kù)存降為14個(gè)月，較去年同期減少80.48萬(wàn)㎡，為歷史最低值。商業(yè)庫(kù)存量及去化周期也逐步下降。
除了在銷售端保持較大的增速外，值得關(guān)注的是，由于供應(yīng)遠(yuǎn)超過(guò)同期的需求，因此即使需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)的空置率并沒有下降，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力依然巨大。2017年前三季度還有大量的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)投向市場(chǎng)，從統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)2017年1-9月，辦公樓竣工面積2244萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7322萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。截至2017年10月末，西安市商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量為683.97萬(wàn)平方米，去化周期為68個(gè)月。雖然商業(yè)庫(kù)存量略有下滑，但總量依然處于高位。
“雙創(chuàng)”效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵
帶動(dòng)辦公租賃強(qiáng)勁增長(zhǎng)
早在去年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳就出臺(tái)了若干意見，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。今年7月份，12個(gè)重點(diǎn)城市也開始試點(diǎn)推進(jìn)租賃住房建設(shè)。但是從數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存需要的是更多元化的思路。
數(shù)據(jù)顯示，前三季度，“雙創(chuàng)”效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，科技、媒體、電信行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)了辦公租賃需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。北上廣深等一線城市，2017年前三季度租金普遍上漲。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，北京全市及五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平方米，同比上漲2.6%。上海方面，由于有不少新興的商務(wù)區(qū)已經(jīng)逐漸成熟，不少企業(yè)選擇入駐租金和交通更具吸引力的非中央商務(wù)區(qū)，受此影響，非中央商務(wù)區(qū)則環(huán)比上漲1.3%。
空置率方面，聯(lián)合辦公爆發(fā)性的增長(zhǎng)，對(duì)寫字樓的空置去化起到了積極作用。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)獲取的數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生。2017年全年，中國(guó)聯(lián)合辦公的潛在市場(chǎng)規(guī)模將在3萬(wàn)億以上。西安市場(chǎng)方面，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商觸角已經(jīng)從普通的商業(yè)園區(qū)伸及甲級(jí)寫字樓，成為市場(chǎng)需求的重要來(lái)源。優(yōu)客工場(chǎng)、3w高新創(chuàng)路空間、1896創(chuàng)客空間、飛天創(chuàng)客空間、碑林區(qū)情景式創(chuàng)業(yè)咖啡街區(qū)……2017，西安共享辦公全面開花，綠地中心等甲級(jí)寫字樓也開始引入WEPLUS等聯(lián)合辦公空間。
共享辦公也體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不少企業(yè)甚至在自己經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心內(nèi)置了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)。比如龍湖地產(chǎn)旗下的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已相繼在北京、成都、上海等地的天街商業(yè)中開業(yè)。
更多資本進(jìn)入房產(chǎn)商重新掘金的另一藍(lán)海
過(guò)去一年中，更多的資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現(xiàn)。雖然形式不一，但都表明商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)商重新掘金的另一藍(lán)海。僅11月，西安就迎來(lái)了高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新興廣場(chǎng)以及群光廣場(chǎng)的盛大開業(yè)，以及千億級(jí)“恒大童世界”落戶秦漢新城、龍湖攜手上實(shí)城開在浐灞打造長(zhǎng)租公寓、西北首家大悅城進(jìn)駐西安曲江等消息。
西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)程進(jìn)一步加快，單一粗放的短平快開發(fā)、銷售時(shí)代已經(jīng)被改變。隨著全國(guó)重點(diǎn)城市商品房限購(gòu)限售限價(jià)政策的實(shí)施，住宅交易量驟減，未來(lái)住宅的投資屬性將逐漸減弱，而商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)投資藍(lán)海。為了在眾多的項(xiàng)目中脫穎而出，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。這也造就了2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多點(diǎn)開花。針對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不良項(xiàng)目的城市更新、價(jià)值再挖掘，是商業(yè)地產(chǎn)投資的新機(jī)遇。
最直觀的感受，就是購(gòu)物中心不再是過(guò)往單一的零售，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的占比逐年增加。為了迎合消費(fèi)者的多元化需求，各大賣場(chǎng)不斷調(diào)整相關(guān)的招商策略，購(gòu)物已不是商場(chǎng)唯一的“表達(dá)”方式，而是更多地呈現(xiàn)在休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、就餐、培訓(xùn)、教育等多方面的消費(fèi)訴求。以大悅城為例，今年7月，大悅城就在北京、上海兩地開始試水“智慧商圈”，消費(fèi)者只需要用支付寶掃口碑碼就能享受優(yōu)惠信息展示、綁定會(huì)員卡、在線排隊(duì)、智慧停車、場(chǎng)景推薦等服務(wù)。11月，大悅城首進(jìn)西安，收購(gòu)秦漢唐商業(yè)廣場(chǎng)。據(jù)相關(guān)方介紹，西安大悅城將引進(jìn)西安市場(chǎng)上缺少的品牌和業(yè)態(tài)，填補(bǔ)市場(chǎng)的空缺，打造一個(gè)新趨勢(shì)、新潮流的聚合。大悅城創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的理念及優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，相信將為項(xiàng)目帶來(lái)更高的商業(yè)價(jià)值，讓這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目重新煥發(fā)活力。
需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的龐大存量激發(fā)了長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模將突破4000億元。房地產(chǎn)開發(fā)商諸如萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、保利、旭輝、佳兆業(yè)等品牌房企也開始在長(zhǎng)租市場(chǎng)加速“跑馬圈地”。
