一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。那么在二手房交易中，如果購(gòu)房者遇到一房二賣(mài)的情況后，房子到底歸誰(shuí)呢？
一、一方辦理過(guò)戶，另一方?jīng)]有過(guò)戶
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說(shuō)，不管是哪一方先簽訂的購(gòu)房合同，只要一方已經(jīng)辦理了過(guò)戶，房子便歸其所有。
二、雙方均未辦理過(guò)戶未交房
按照規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。所以，如果當(dāng)事人都還沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，且房屋也未交付，房屋所有權(quán)便歸已辦理預(yù)告登記的一方所有。
三、雙方均未辦理過(guò)戶及預(yù)告登記手續(xù)
根據(jù)規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以，如果當(dāng)事人都沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，那么房屋便歸先行實(shí)際占有房屋的人所有。
四、雙方均未辦理過(guò)戶及預(yù)告登記手續(xù)且未交房
如果當(dāng)事人都沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，而且房屋也還沒(méi)有交付，那么房子便歸先支付了房屋價(jià)款的人所有。
在很多一房二賣(mài)的糾紛中，很多賣(mài)方都屬于違約者。有的購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，一旦遇到賣(mài)房人毀約，則自認(rèn)倒霉，默不作聲；即便購(gòu)房者通過(guò)法律途徑進(jìn)行維權(quán)也會(huì)面臨訴訟周期長(zhǎng)、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大的情況。因此最好的方式便是在購(gòu)房之處，就將“一房二賣(mài)”的情況降低到最小。那么購(gòu)房者該如何做呢？
一、盡快完成過(guò)戶
即使賣(mài)方同時(shí)與多方簽訂合同，眾多買(mǎi)方中只能有一人獲得該房屋的使用功能，而在房屋分配的過(guò)程中，已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的優(yōu)先擁有房子。因此購(gòu)房者在簽訂合同之后應(yīng)要求賣(mài)方盡快辦理過(guò)戶手續(xù)。
二、提高定金比例
提高定金比例其實(shí)是一件利弊共存的事情，好處是加大賣(mài)方違約的成本；缺點(diǎn)是在于一旦發(fā)生什么風(fēng)險(xiǎn)，損失不小。需要提醒購(gòu)房者即使提高定金比例，也不能超過(guò)成交價(jià)的20%，以免超出部分不受法律保護(hù)。
三、 及時(shí)辦理網(wǎng)簽
網(wǎng)簽代表著該房屋在互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)上已經(jīng)留下交易記錄，網(wǎng)簽之后，如果賣(mài)方想毀約賣(mài)給第三方，必須先注銷之前的網(wǎng)簽記錄，而網(wǎng)簽的注銷需要買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到場(chǎng)，因此可以有效的幫助購(gòu)房者了解賣(mài)方的心思。
四、 提前完成預(yù)告登記
如果買(mǎi)方申請(qǐng)并完成了預(yù)告登記，賣(mài)方即使把房屋一房二賣(mài)，其他的買(mǎi)方也得不到房子，合同是無(wú)效的。如果情節(jié)嚴(yán)重的話，其他的買(mǎi)方還會(huì)以“惡意串通損害第三人利益”為由，失去房屋購(gòu)買(mǎi)資格。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同一旦簽訂，便具備了法律效力，任何一方都要遵守合同約。如果賣(mài)方想要?dú)Ъs或者是出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況，買(mǎi)方不能因?yàn)樵V訟時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大就放棄自己的權(quán)利，而是應(yīng)該通過(guò)法律途徑，要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同或者是賠償買(mǎi)方的損失。
