剛剛過(guò)去的2016年,是房產(chǎn)交易量與房產(chǎn)交易價(jià)格快速增長(zhǎng)的一年。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主,在回首這一年時(shí),絕大多數(shù)都會(huì)感到滿意。在這皆大歡喜的時(shí)刻,我們想聊聊關(guān)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題,似乎有些不合時(shí)宜,可是我們不能不說(shuō)。因?yàn)榇蠹屹I的不是股票債券,也不是金銀珠寶,而是一個(gè)具有居住功能的長(zhǎng)線產(chǎn)品,房屋的質(zhì)量將會(huì)影響到每一個(gè)人的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。
這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常火爆并不能掩蓋嚴(yán)峻的質(zhì)量拷問(wèn):從素以質(zhì)量聞名的萬(wàn)科地產(chǎn),到中海地產(chǎn)、合生地產(chǎn)……這些著名的地產(chǎn)品牌2016年相繼出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,2016年1-6月份全國(guó)共收到房屋及建材類各類投訴超過(guò)10000件。綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平甚至炮轟同行的低質(zhì)量,稱這些建筑影響了城市形象。
上世紀(jì)八九十年代的住房“大躍進(jìn)”留下了大量先天不足、后天失修的建筑。它們是那個(gè)“速度和利益”至上年代的存留和傷疤。浙江大學(xué)教授范柏乃曾感慨:“我們有5000年的歷史,卻少有50年的建筑。”科技的不斷進(jìn)步,技術(shù)的不斷更新,有些看上去應(yīng)該十分容易整治的房屋質(zhì)量問(wèn)題,為什么在今天仍然成為房企的“頑疾”,難以得到真正有效的根治?我們不禁要問(wèn):為何房?jī)r(jià)一天天上漲了,而房屋的質(zhì)量沒(méi)有革命性的改變呢?
曾有人笑言,人沒(méi)死,房子倒了怎么辦?北京某開(kāi)發(fā)商曾自嘲,70年產(chǎn)權(quán)的商品房挺過(guò)30年,這房子可以叫“樓堅(jiān)強(qiáng)”了。可萬(wàn)一住上“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓倒倒”怎么辦?就算政府出臺(tái)質(zhì)保措施,那管的是新建住宅吧?之前維修期已滿,一路檢驗(yàn)合格的房子,又有誰(shuí)來(lái)“保證”?我們不能否認(rèn),今天的房子越蓋越漂亮,房型結(jié)構(gòu)越規(guī)劃越合理。筆者一位好友,買了著名開(kāi)發(fā)商一線望江樓盤,買樓時(shí)看到屋頂黃跡斑斑,知它漏雨,有過(guò)短暫猶豫。現(xiàn)場(chǎng)電話咨詢律師,回說(shuō),如今哪還有不漏的房子,真喜歡,買下來(lái)修就是。這套珠江北岸望江大宅,推窗觀景,眼界遼闊,回到房間卻糾結(jié),頂角線下一片潮濕的印跡,裝看不見(jiàn)也不行啊。為此屢屢交涉未果,可這套房子在口誅筆伐中房?jī)r(jià)卻一路攀升,如今已成千萬(wàn)豪宅。不要說(shuō)退房,高價(jià)賣都不舍得了。 還有一位朋友自己家裝修,裝修師傅一邊干活一邊數(shù)家珍:哪里哪里精裝修,漏得那叫深入廣泛,成片成片的邊裝邊修。物業(yè)管理卻事不關(guān)己:你們買的時(shí)候眼睛睜睜大,買到手了還有什么辦法,我們負(fù)責(zé)配合維修就是。物管人員還說(shuō),房子哪能沒(méi)有毛病,我們修好完全不影響房屋壽命的。最讓人難以接受的一種聲音:你有房子在啊,怕什么?此刻脫手試試,早漲了幾十上百萬(wàn)啦。還有更雷人的話:沒(méi)什么好怕的,房子真倒了再去買新的。
今天談房屋的質(zhì)量,似乎成了一種笑話。等著降價(jià)抄底的、結(jié)婚剛需的、假離婚買了一套再拿指標(biāo)多買一套的,甚至還有房壞了重新再買的中堅(jiān)力量……房子真的是不愁賣。可是房屋的質(zhì)量問(wèn)題就那么雞肋嗎?我國(guó)是每年新建建筑量最大的國(guó)家,也是拆除速度最快的國(guó)家,平均建筑使用壽命只能持續(xù)25-30年,被稱為“短命建筑”。著名建筑師、普利茲克獎(jiǎng)得主王澍說(shuō),我很憂慮再過(guò)50年,某些高層建筑會(huì)面臨特別嚴(yán)重的問(wèn)題——全是建筑垃圾。混凝土到時(shí)酥掉,沒(méi)用了。拆掉它是極浩大的工程。
世界進(jìn)化,骎骎未有已焉。
下面這些問(wèn)題
開(kāi)發(fā)商不會(huì)承認(rèn)也不敢否認(rèn)
在房屋質(zhì)量革命性的改變來(lái)臨前,我們恐怕要關(guān)注以下幾個(gè)方面,這些問(wèn)題不解決,房屋質(zhì)量的問(wèn)題想必也不能真正解決。
首先,是優(yōu)質(zhì)高技術(shù)工人供不應(yīng)求。房地產(chǎn)作為一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),吸引了眾多行業(yè)的資本涌入其中,各個(gè)地產(chǎn)公司為了迅速搶占市場(chǎng),只是快速地進(jìn)行樓盤開(kāi)發(fā),所需的高技術(shù)建筑工人也就越來(lái)越多,但是眼下大多數(shù)建筑工人流動(dòng)于各個(gè)工地。由于流動(dòng)頻率太高,對(duì)他們來(lái)說(shuō),更在乎的是建筑施工的速度,因?yàn)樗麄兊氖杖胧歉鶕?jù)施工量來(lái)定的,干得越多越快,賺得也就越多。而目前建筑工人的工資不低,有些工種的工人,日工資達(dá)300元,月工資可以達(dá)到9000元,甚至比白領(lǐng)還高,但技術(shù)水平不一定比二十幾年前有進(jìn)步。綠城集團(tuán)總工程孫國(guó)梁證實(shí),目前在施工領(lǐng)域,有技術(shù)的建筑工人比例在下滑。他說(shuō),在開(kāi)發(fā)規(guī)模放大的背景之下,技術(shù)工人確實(shí)在減少。
其次,管理松散監(jiān)督乏力。與高技術(shù)的建筑工人相對(duì)應(yīng)的是有經(jīng)驗(yàn)有能力的管理人員。沒(méi)有一個(gè)很好管理監(jiān)督環(huán)節(jié),即使有再多的高技術(shù)工人,那么房屋的建筑質(zhì)量還是難以得到保證的。在上世紀(jì)九十年代,建筑施工企業(yè)通常每一個(gè)施工環(huán)節(jié)就會(huì)配備一名專業(yè)的管理人員,對(duì)這一流程的施工質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。然而,在現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑施工領(lǐng)域,各大地產(chǎn)商在全國(guó)各地均有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,在整個(gè)建筑施工的眾多環(huán)節(jié)中,往往僅是一兩名管理人員監(jiān)管。
第三,偷工減料之風(fēng)盛行。施工建材也是影響樓盤質(zhì)量的一個(gè)很關(guān)鍵的硬性條件,當(dāng)前施工項(xiàng)目的多層承包,多個(gè)施工隊(duì)就會(huì)用不同的品牌質(zhì)量的建筑材料,而建材領(lǐng)域的監(jiān)管是由監(jiān)理來(lái)實(shí)施,很多監(jiān)理本身的專業(yè)知識(shí)就不夠全面,再加上建筑施工隊(duì)有時(shí)會(huì)給一些小恩小惠,就會(huì)出現(xiàn)采用建筑材料比較差的問(wèn)題。
第四,維權(quán)制度亟待完善。當(dāng)前的房屋銷售很多都是霸王條款,很多期房到交房的時(shí)候,很多方面與開(kāi)發(fā)商之前給予的承諾不相符。房屋預(yù)售合同對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益的保障不足,目前版本的預(yù)售合同通常規(guī)定,房屋只有出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題,或者說(shuō)房屋的質(zhì)量問(wèn)題影響到購(gòu)房者居住時(shí),買房人才有可能退房。而對(duì)于一般的質(zhì)量問(wèn)題,僅僅是以維修費(fèi)用的一定比例作為賠償。而眼下市場(chǎng)上銷售的很多期房樓盤,甚至連賠償都不給。
