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      2016中國(guó)樓市三大關(guān)鍵詞:大漲、調(diào)控和不確定

      / by 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 瀏覽次數(shù):

        樓典上鮮有像2016這樣戲劇化的年份。沉浮在樓市中的人們親歷了一線(xiàn)城市的地王與“日光盤(pán)”齊飛和二線(xiàn)省城集體瘋狂的盛況,又從“去庫(kù)存”引爆的房?jī)r(jià)之“熱”,驟然滑落至嚴(yán)酷調(diào)控造就的市場(chǎng)之“冷”,其間還穿插著局部調(diào)控的失效和不斷加碼。

        12月中旬,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上以“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”給來(lái)年的樓市定下基調(diào),但對(duì)于后市的看法依然陷入了空前的分歧。究竟2016年的這場(chǎng)“樓瘋”是正應(yīng)莎翁名作《麥克白》中的悲傷詠嘆——“充滿(mǎn)了喧嘩與騷動(dòng),卻沒(méi)有任何意義”,還是“讓暴風(fēng)雨來(lái)得更猛烈些”的序曲?

        梳理2016年樓市的時(shí)間軸,或可用“暴漲、調(diào)控和不確定”三個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)概括。

        暴漲

        2016年2月2日,央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸松綁新政,超過(guò)150個(gè)城市出臺(tái)“去庫(kù)存”新政,包括降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房等等,在首付貸等各類(lèi)金融杠桿的共同作用下,拉開(kāi)了房?jī)r(jià)暴漲的序幕。

        彼時(shí),剛過(guò)完春節(jié)陸續(xù)回城的購(gòu)房者就掀起了一股搶房狂潮,在北上深,幾乎每個(gè)人都在對(duì)賭“明天會(huì)更貴”,房東緊鎖鐵門(mén)隔空“跳價(jià)”、簽約現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)“尿遁”、交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)多次擠癱的鬧劇頻頻上演。

        3月下旬開(kāi)始,眼看著樓市刺激政策沒(méi)能將資金引向需要去庫(kù)存的三四線(xiàn)城市,率先井噴的一線(xiàn)城市不得已出臺(tái)第一次調(diào)控之舉。上海祭出“3·25新政”,從2015年就開(kāi)始“翻番之旅”的深圳也打出了限購(gòu)限貸的組合拳。

        但和2010年的樓市調(diào)控效果大相徑庭的是,雖然頂著“史上最嚴(yán)”的名頭,樓市降溫的觀(guān)望情緒僅僅持續(xù)了兩個(gè)多月。到了6月,央企、國(guó)企為主導(dǎo)的房企“國(guó)家隊(duì)”大舉囤地,伴隨各地“地王”的橫空出世,原本趨于平穩(wěn)的形勢(shì)上演了驚天大逆轉(zhuǎn),調(diào)控重錘之下,樓市瘋狂的局面幾近失控。

        不光北上深“樓瘋”卷土重來(lái),遍地是“10w+”的樓價(jià),當(dāng)時(shí)尚未限購(gòu)的二線(xiàn)城市南京、合肥、杭州等省城房?jī)r(jià)集體飆漲,多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)告罄,第一次調(diào)控非但沒(méi)有起效,還使過(guò)熱區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大。

        調(diào)控

        眼看著“金九銀十”的傳統(tǒng)心理旺季即將來(lái)臨,擔(dān)心會(huì)為烈火烹油的樓市再添一把薪的政府痛下決心,終于大規(guī)模終結(jié)執(zhí)行了半年左右的寬松政策,誓將調(diào)控進(jìn)行到底。

        9月30日,北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,包括二套房首付提高至50%等,成為這次全國(guó)性調(diào)控的表率。

        之后,9天內(nèi),天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟(jì)南、無(wú)錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門(mén)等21個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策,盛況空前。

        11月以來(lái),杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策,進(jìn)一步提高購(gòu)房資格或貸款門(mén)檻。就連3月底已經(jīng)拋出嚴(yán)苛新政的上海也在極度保密的狀態(tài)下發(fā)布了調(diào)控2.0版,史無(wú)前例地執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

        至今,這輪調(diào)控尚未結(jié)束,就在12月21日,鄭州、武漢再次發(fā)布了加碼收緊購(gòu)房的政策。

        作為監(jiān)管層,央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì),還先后出臺(tái)措施,要求嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策,收緊企業(yè)發(fā)債,規(guī)范銀行理財(cái)、保險(xiǎn)投資等資金介入房地產(chǎn)。

        不確定

        中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確的2017年樓市發(fā)展方向,強(qiáng)調(diào)要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。

        不過(guò),雖然首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”“回歸住房的居住屬性”,表明熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲已觸及“政策紅線(xiàn)”,但在當(dāng)下的中國(guó),房?jī)r(jià)已然不只是一道非黑即白的選擇題。

        它不僅一定程度負(fù)載著GDP保增長(zhǎng)的任務(wù),也事關(guān)各地政府的“錢(qián)袋子”。考慮到2010年樓市調(diào)控只讓房?jī)r(jià)短暫回調(diào)的前車(chē)之鑒,“宏觀(guān)之手”影響購(gòu)房心理的邊際效應(yīng)也在遞減之中。

        當(dāng)然,現(xiàn)在學(xué)界和市場(chǎng)普遍預(yù)期,本輪調(diào)控將會(huì)持續(xù)一到兩年,樓市中長(zhǎng)期堅(jiān)持“低空運(yùn)行”的邏輯,開(kāi)發(fā)商和房東的心理價(jià)位預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。只是,隨著對(duì)政策耐受性的提高,究竟調(diào)控的轡頭能不能真正勒住房?jī)r(jià)這匹野馬,還是充滿(mǎn)了未知之?dāng)?shù)。 

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