全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險，整體風險較突出的有十個城市，深圳、廈門風險最突出。報告預測，這些估值過高市場房價極有可能下跌，剛需族的購房機會來了！

　　日前，中國社會科學院財經戰略研究院課題組發布了《中國住房發展報告（2016-2017）》。

　　報告通過建立中國住房市場風險監測體系測度發現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險，整體風險較突出的有十個城市，其中深圳、廈門風險最突出。

　　報告中提到，整體風險狀況較為突出的多數為熱點城市，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。

　　“但全國總體風險仍然處在可控的范圍。“報告預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調整期。

　　警告：這些城市風險最高！

　　據第一財經報道，報告通過建立中國住房市場風險監測體系測度發現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。整體風險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（僅限于全國35大中城市）。

　　橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。

　　縱向來看，當前住房市場風險整體高于2010年。估值過高的住房市場將極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。

　　本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。

　　“但全國總體風險仍然處在可控的范圍。”報告認為有四個方面的原因：主要指標沒有超越風險控制線；本輪過熱是局部不是全局性的；本輪高漲與繁榮不是長期拐點；有諸多工具可以使用和備用。

　　估值過高的城市 新房價格漲幅超20%

　　看著日趨上漲的房價，張樂（化名）感到十分忐忑。“房價一漲，首付也立刻多了幾十萬。”

　　2011年入職的張樂從去年起將買房提上了日程，“年初的時候已經有了自己中意的范圍，也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之后就買下來。”

　　不曾想過了春節之后，突然一波暴漲席卷了一線城市。多出的數十萬首付已經徹底將張樂擋在了購房的門檻之外。“現在只能考慮向更遠的地方遷了。”張樂沮喪地說。

　　根據研究院智庫中心公布的數據來看，自今年以來，報告中提及的10個估值風險最突出的城市中，有7個城市的新建商品住宅均價漲幅超過了20%。

　　數據顯示，截至9月，合肥的新建商品住宅均價已達到了14034元/平方米，較今年1月時的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價也同比上漲超過20%。

　　國慶節期間的多城限購殺得沒有準備的購房一族措手不及，讓火爆的樓市暫時冷卻下來。上至國家發改委、住建部、銀監會，下至各省市房管局、國土局等部門接連發聲，推出一系列的調控政策。這讓不少觀望中的購房者產生疑問：現在要不要買房，以后房價還漲么？

　　明年全國樓市步入平穩期

　　在接下來的2017年，房價又將如何呢？從最近上海、天津提高購房首付、嚴查倒賣房號行為等舉措來看，政府對調控房價大有“不達目的誓不罷休”的意思。

　　回顧中國幾十年的樓市調控來看，在調控下，2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都是最佳的買房時機。

　　報告預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調整期，總體將平穩回落，但具有不確定性。基于華房指數、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉換等多個層面進行預測，未來樓市調整的幅度和時間長度有賴于調控和改革的力度。空間上，市場調整也將繼續呈現差異化。

　　為深入反映房地產市場動態變化，國家統計局11月對15個一線和熱點二線城市10月下半月的房價變動情況進行了統計。結果顯示，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，房價走勢明顯趨穩定。

　　在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或將絕對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化；房地產開發投資將放緩，增幅或將低于2016年;總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或將有較大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續，一二線新開工或將增加。但特別需要警惕調整沒有到位過熱仍在繼續、調整過速過猛、調整出現逆轉等未來的市場不確定性發展。

　　不難看出，最近的一些調控政策有保有壓，目的在于打擊投機，抑制投資者的過度炒房行為，給剛需族上車的機會。

　　據不完全統計，投資客購房比占了總購房者的3成甚至更高。這在一定程度上造成了剛需改善族的購房者恐慌，不少業主見勢坐地漲價，也在一定程度上助長了樓市的“漲價風”。

　　而隨著限購限貸政策的出臺實施，外來投資客沒有了購房資格。樓市的風向似乎變了，樓市也趨于冷靜，投資者受到抑制。供需關系也發生了逆轉，由賣方市場轉為買方市場，剛需族有了更好的議價條件。

　　未來一年可能是剛需族購房的最佳時期

　　從目前的一些政策來看，涉及到房產交易的稅費依然不算是很高，銀行利率仍然是史上最低的，并且還有不少幅度大的優惠，總而言之，當下的購房環境依然是一個低利率時代。此外，營改增新政，力度也是前所未有，這對剛需族而言是節省下了一大筆費用。

　　同時， 對買房者來說，真正有壓力的供樓期并沒有20年、30年那么多，真正的貸款壓力只有10年。在最初十年可能會相對艱難一點，但只要有一定的償付能力、工作穩定基本還是可以還貸的。加上人民幣貶值的沖擊，以后那點房貸很快就不是事了。

　　除了限購限貸等調控手段，本輪調控還特別提出規范開發商的行為，重點打擊開發企業捂盤惜售、囤積房源、閑置土地的行為，并規范網簽和銷售、廣告等。

　　同時嚴格打擊房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息、倒賣“房號”、誘騙消費者交易等違法違規行為。

　　另外，北上廣深、佛山、惠州等一二線城市均明文嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務或提出對存量房交易進行資金監管，杜絕杠桿資金通過購房途徑進入房地產市場，限制頻發的炒房現象，緩解房價上漲壓力。這些政策為購房者打造了一個相對安全、規范、健康的購房環境，有助于剛需族放心置業。

　　綜合來看，明年溫和的樓市很可能恰恰方便了真正有購房需求的老百姓。