2016年博鰲房地產論壇把脈樓市
警惕虛假去庫存 一城一策精準化
今年以來，我國房地產市場日趨分化，去庫存初顯成效，但也存有“水分”。對此，眾多專家和房地產從業者在2016年博鰲房地產論壇上表示，“一城一策”應當被盡快提上議事日程，市場也會隨著政策本土化發展。
樓市趨入“冰火兩重天”
今年上半年，全國房地產市場“冷熱不均”，城市間分化現象日趨明顯。
“一方面，城市間同化趨勢不斷加強”。 中國銀行 業協會首席經濟學家巴曙松表示，這主要表現在一線核心城市人口、交通、經濟產業轉移等方面對周邊市場的傳導效應，增強周邊市場協同聯動效應。例如，北京市場火熱影響周邊環京市場，推動廊坊、固安市場交易量和房價快速上升。以上海為核心的長三角都市圈區域同化，推動周邊南京、蘇州、杭州等重點二線城市價格走勢趨同趨好。
另一方面，城市間房地產市場分化現象日趨明顯。巴曙松表示，全國多數一、二線城市房地產銷量價格持續升溫，庫存明顯下降。而三、四線城市則呈現銷售低迷、去庫存壓力較大等現象。不同城市間或同一城市不同區域房地產市場間、甚至不同產品間供需結構和周期變化差異越發明顯。“尤其是二線城市內部分化現象將更為明顯。”香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗說：“人口流出和人口流入城市的差別較大。”
根據《2016年第二季度全國主要城市地價監測報告》（下稱《報告》），今年第二季度，南京、蘇州、杭州、合肥、福州、廈門等二線城市土地市場回暖跡象明顯。城市間以及城市內部區域分化持續，差別化措施陸續出臺。其中，熱點城市政策由寬松轉向收縮。預計今年下半年至明年上半年，全國房地產市場或將迎來短期調整。
去庫存是真是假仍需警惕
國家統計局新聞發言人盛來運表示，全國商品房待售面積連續5個月下降，累計減少2549萬平方米。以海南省為例，截至6月底，海南商品住房庫存去化期已下降至27個月，比去年12月末減少18個月。
與會專家指出，部分地區存在虛假去庫存現象應當引起警惕。《報告》指出在樓市調控過程中存在一些問題：國家層面上，政策連續加碼力度稍大，預期管理不夠成熟，缺乏對城市間聯動關系的考慮；一、二線城市政府層面上，市場監管未能及時跟上，土地供應政策較為被動；三、四線城市政府方面，有關釋放需求、調整供給的實質性、制度性政策出臺不多。
全聯房地產商會創會會長聶梅生指出，如今政府提倡租售并舉的舉措良性而健康，能滿足一定居住使用需求。但房屋高空置率也隨之產生。“由于購房者中，投資客占有一定比例，他們并不居住所購房屋。房屋僅從開發商轉移至投資客手中，造成庫存‘搬家’的惡性去庫存現象。”聶梅生說。
中原集團主席黎明楷說，政府和開發商理解的去庫存有差異，政府去庫存指商品房屋不閑置，而開發商只管銷售、不論對象。這種現象在庫存積壓越多的地方可能越嚴重，如一些三、四線城市，二線城市則集中在經濟欠發達地帶。
朗詩集團董事長田明認為當前去庫存沒有達到效果。“該去的庫存沒去掉，效果基本沒實現，倒是由于貨幣沒地方去，進入房地產和土地中，吹起一線和強二線城市房價”。
“對去庫存過程中的分化問題估計不足。”中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮說，去庫存應同城市結構調整和發展租賃市場相結合，鼓勵中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求，注意風險合理配置。
特色城鎮助精準化去存
“因為城市間差異依然明顯，分類指導、因城施策依然是今年下半年調控的主基調之一。”中國房地產業協會原副會長朱中一說。
朱中一表示，“一城一策”與“因城施策”并無矛盾，在計算“城”的數量時，并不意味著有多少城市就有多少種不同政策，而應在保持穩定的前提下，將城市科學地劃分為不同類型、分類指導。政策應保持總體穩定，以維持市場穩定。其中，三、四線城市去庫存難，建議維持原先政策較好。
“‘一城一策’在具體操作層面還需進一步精準化。房地產實際交易不僅要從市縣層面分析，更需要結合具體地段和類型決定。”全國政協委員、政協經濟委員會委員賈康說。
此外，精準化去庫存需同城市發展規律結合，中國經濟體制改革研究會國民經濟研究所所長樊綱說，目前中國處于大城市首先發展、小城市人口流失階段，小城市人口需經多代人退休回流后才會穩定。大城市可提供聚集效應和規模效應，推動更多產業發展，提供更多就業崗位；小城鎮應保護其規模、生態、歷史文化等要素，為未來人口回流打好基礎。
關于治愈大城市所面臨的“城市病”問題，全國房地產商會聯盟主席顧云昌說，可借鑒西方國家城鎮化經驗，在大城市周圍發展特色衛星城鎮，實行產城融合。各城市通過打造特色產業，完善配套設施，將產業結構和居住人口相融合，吸引并留住就業人口。
“對于房地產企業而言，戰略布局是把握‘一城一策’的關鍵之一。”融僑集團品牌營銷中心總經理張巖說，“一城一策”對戰略布局好的房企影響微乎其微；布局差的則將雪上加霜。北京、上海等一線城市樓市政策雖然嚴苛，但不影響企業進入市場投資，一些三、四線城市狀況相對不樂觀，因而企業在布局時也需更為謹慎。
