分化或難避免 因城施策成樓市關(guān)鍵

　　今年上半年樓市成交量明顯回升，部分房企銷售表現(xiàn)搶眼，去庫存取得初步成效，但同時各地“地王”頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年因城施策、因地制宜的政策指導(dǎo)方式或進一步凸顯，各地分化特征也將愈加明顯。此外，由于去年同期基數(shù)較高以及房價階段漲幅過快限制了成交釋放，整體來看，下半年銷售增速或出現(xiàn)回落。

　　銷售業(yè)績快速上升

　　中國指數(shù)研究院報告顯示，1-5月，全國商品房銷售額為36775億元，同比增長50.7%；全國商品房銷售面積為47954萬平方米，同比增長33.2%。此外，上半年有115家房企銷售額超過50億元，比去年同期增加了46家，銷售額共計23397億元。

　　克而瑞研究中心分析師房玲表示，2016年上半年，部分二線城市的表現(xiàn)讓人眼前一亮。多數(shù)企業(yè)早在上一輪調(diào)整過程中，就將投資重心轉(zhuǎn)移到了二線城市，現(xiàn)在恰好進入項目收獲期。這奠定了企業(yè)上半年銷售高速增長的基礎(chǔ)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，上半年房企銷售好于預(yù)期，這或?qū)⒂绊懴掳肽攴科蠖▋r，尤其是部分年度銷售業(yè)績完成不錯的房企，可能在今年第四季度快速漲價，拿地的動作會更加大。

　　土地市場熱度不減

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國共計成交了110宗總價、單價地王，短短半年即已超過2009年的72幅，刷新了年度地王數(shù)量記錄。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“地王”雖然風光，但一些現(xiàn)象值得警覺。此前保利地產(chǎn)以地王價拿下上海周浦某地塊，最后卻不得不讓出控股權(quán)，引進其他房企聯(lián)合開發(fā)。其背后原因就是需要投入的資金量過大，需要找合作伙伴共同分擔風險。“而2-3年之內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)房價很難上漲50%以上，企業(yè)最后勢必面臨盈利壓力。”

　　明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為，對于土地市場而言，“強者恒強”格局不會改變，一線城市預(yù)計仍將延續(xù)火爆場面，地王頻出將會是常態(tài)。土地競拍將會成為房企主流戰(zhàn)場，受制于高庫存壓力，預(yù)計三、四線城市土地交投仍會比較清淡，但在存庫周期得到有效改善后，土地市場也會有一定程度的升溫。

　　嚴躍進也表示，這和部分房企還沒有完成土地儲備有關(guān)系，價格方面也會繼續(xù)攀升。

　　分化特征或更明顯

　　展望下半年，劉策認為，房價走勢會呈現(xiàn)強分化特征，但會與上半年有一定差別。首次，對于上半年漲幅過大的一、二線城市，預(yù)計下半年會以平穩(wěn)為主，甚至不排除個別過熱區(qū)域出現(xiàn)小幅回調(diào)。其次，對于一線城市周邊及省會城市，受益于良好基本面、城市圈效應(yīng)、需求外溢以及房價傳導(dǎo)作用，預(yù)計仍有上升空間，保持溫和增長態(tài)勢。最后，對于三、四線城市，受壓于高庫存壓力，房價預(yù)計仍會持平。但對于供需關(guān)系得到明顯改善的三、四線城市，房價預(yù)計存在一定的上升空間。

　　政策預(yù)期方面，劉策認為，因城施策、因地制宜的政策指導(dǎo)方式可能進一步凸顯，從“全面寬松”調(diào)整為“整體寬松+局部收緊”。對于一、二線城市，隨著調(diào)控政策落地，整體市場將回歸理性。對于廣大三、四線城市，去庫存任務(wù)仍然艱巨，特別是目前我國宏觀經(jīng)濟下行壓力仍然較大。

　　信貸方面，融360監(jiān)測顯示，6月全國首套房平均利率為4.48%，再創(chuàng)歷史新低。首創(chuàng)證券分析師王劍輝認為，行業(yè)需求端信貸政策繼續(xù)趨于寬松。近期合肥計劃提高首付比例，北京工行提高商住項目首付比例至七成，熱點地區(qū)限貸政策出現(xiàn)收緊信號，下半年差異化信貸調(diào)控將成為影響市場的關(guān)鍵力量。分化行情下，成交量難以延續(xù)趨勢上漲行情；同比高基數(shù)下，下半年成交回落或難以避免。