近日，廣東省在佛山市南海區正式啟動農村集體經營性建設用地入市改革試點工作。作為本次國家農村集體經營性建設用地入市改革全國33個試點中廣東唯一的試點，南海試點為期3年，至2017年結束。
黨的十八屆三中全會明確提出，要建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。南海此次作為試點就是要探索建立兼顧國家、集體、農民的土地增值收益分配機制，并從入市金融和稅收制度等方面進行規范完善，推動農村集體經濟發展，盤活利用農村集體存量建設用地。
在此之后，南海緊接著出臺了兩份文件，包括《南海區新一輪深化“三舊”改造綜合試點實施意見及分工方案》和《關于加快推進村級工業園改造提升促進產業社區發展的指導意見》，當中創新之處就包括了鼓勵發展多層產業廠房，允許其進行產權分割銷售，并且可分割銷售的產業廠房建筑面積的比例允許達到分割前產業廠房總計容建筑面積的70%；同時明確對“三舊”改造項目利益補償分配政策進行了完善，包括創新補償安置方式，探索貨幣補償與實物補償相結合，實行代建物業、留成物業、入股等多種補償安置方式，充分保障原土地權利人的合法權益。
不難看出，方案和意見都是緊貼著試點工作進行推進，其最終目的在于推動集體土地跟國有土地同地同權，釋放集體土地在市場上的價值。特別是在集體土地流轉方面，集體土地商服項目可分割領證，就解決了集體土體項目上建設的商服項目，辦理產權證，進一步釋放在市場上的價值問題。
這對于南海來說有著深遠的意義。目前南海全區1000多平方公里的土地里面將近60%都是集體土地，其中的建設用地又占據很大一部分。而此次政策的突破如能把握和執行到位，無疑會受到村集體和市場的歡迎。
當然，在集體土地進入市場帶來機遇的同時，筆者認為也需要其他多方面配合齊頭跟上，方能真正釋放和發揮集體土地入市流轉改革帶來的紅利。正如南海區國土城建和水務局常務副局長黃文富所言，此次出臺為南海改革的思路提供了一個保障，但是怎么改，改得成功與否南海仍面臨著挑戰。
首先，南海集體土地除了農用地和宅基地之外，更多的是改革開放早期開發的低端廠房。目前南海共有590個村級工業園，涉及用地超13萬畝，占集體建設用地的69%。由此可見，村級工業園能否改造提升，能否進行產權分割銷售等都是關鍵的因素。
第二，南海在土地的規劃包括農用地紅線、商住用地、工業用地還有環保等方面要提前做好“多規合一”，這在一定程度上可以避免房地產的過度開發。目前南海也是全國28個試點地區之一。
第三，建立兼顧國家、集體、農民的土地增值收益分配機制能否推動該項工作的關鍵點之一。政府可以按合理比例收取入市土地增值收益調節金，平衡好土地的征收與經營性土地建設用地取得的增值收入在國家和集體之間的分享比例。
第四，土地二次流轉市場以及抵押方面的機制能否搭建起來，這是非常關鍵的一個環節。作為試點，南海的集體經營性建設用地可以一次性流轉入市，具體來說就是可以出讓和出租，相當于國有建設用地的一級市場。但是后續二次流轉包括轉讓轉租則仍然未能解決。
打比方，開發商通過集體交易平臺取得了集體經營性建設用地的使用權，也可以進行產權分割銷售，但是能否得到銀行等資本市場的認可，包括能否進行貸款、抵押等則決定了該項政策后續能否正常運轉，否則，集體經營性建設用地入市則會成為空談。
筆者了解到，目前南海已經入市的部分集體經營性建設用地仍然未能獲得銀行的貸款支持，部分綜合體只能“重資產”自持運作，這無疑加大了開發商的開發成本，不利于入市工作的開展。
最后，隨著集體土地入市加快，后續的交易平臺是否搭建好，能否做到規范交易、公正公開等問題也越發突出。目前，南海已經先后成立農村集體資產管理交易平臺、農村集體經濟財務監管平臺、農村集體經濟組織成員股權（股份）管理交易平臺、農村集體經濟收益監管中心，這為集體資產流轉、登記后的股權流轉提供了市場化交易基礎和平臺。但是隨著集體入地的流轉，相關的土地問題必須要加快推進解決。
