通州作為北京市行政副中心的地位明確后，當(dāng)?shù)貥鞘幸柴側(cè)肟燔嚨馈?/span>
日前，北京市委正式宣布，通州作為行政副中心將加快建設(shè)，2017年這一工作將取得明顯成效。
官方消息一錘定音，這令通州樓市頗為躁動，部分即將入市的樓盤宣稱預(yù)售價格將突破3萬元／平米，且項(xiàng)目后期仍有大幅漲價空間。
不過，就在開發(fā)商準(zhǔn)備享用這場樓市“盛宴”時，為避免通州房價過快上漲，通州多家開發(fā)商已經(jīng)被區(qū)政府約談，通州房價啟動高溫預(yù)警模式。
“通州區(qū)政府對房價上漲情況很敏感，不久前約談了好幾家開發(fā)商，提出口頭警告，不要帶頭大幅漲價。”在通州有項(xiàng)目在售的一位房企高管告訴記者。
7月14日，北京市規(guī)劃委明確指出，通州建設(shè)行政副中心絕非大規(guī)模的“造城”，在同步配置就業(yè)、居住等資源時，將會從中管控，杜絕以房地產(chǎn)為主的方式帶動區(qū)域發(fā)展。
多家房企被約談
從5月下旬開始，通州多個項(xiàng)目開始“喊漲”，但到目前為止依然是“喊漲的多，敢漲的少”。
上述房企高管透露，雖說區(qū)政府只提出了“口頭警告”，但態(tài)度十分嚴(yán)厲，如果開發(fā)商肆意炒高房價，未來或?qū)⒔乖诒本┓秶鷥?nèi)拿地，“按照區(qū)政府的意思，近期會抓一個典型，所以區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目目前調(diào)價都比較慎重。”
“項(xiàng)目調(diào)價的代價太大，加之上半年北京樓市整體并不是很好，5月才開始明顯回暖，因此大部分樓盤目前仍以借機(jī)加速跑量為主，努力完成全年的銷售目標(biāo)。”上述房企高管告訴記者。
此外，項(xiàng)目位于通州九棵樹附近的知名開發(fā)商也表示曾經(jīng)受到區(qū)政府約談，要求控制房價上漲幅度。
從6月初開始，北京市政府東遷的傳聞就已令通州樓市蠢蠢欲動。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份通州簽約商品房合計(jì)1525套，均價達(dá)到24817元／平米，半年內(nèi)價格上漲約3500元／平米，漲幅達(dá)16.4%。
同時，由于房價上漲幅度過快，北京市住建委對通州區(qū)內(nèi)部分將要入市的項(xiàng)目也開始進(jìn)行干預(yù)管控。
“現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)一些項(xiàng)目在申請預(yù)售證時，住建委的批證速度也開始變慢。”項(xiàng)目位于通州臺湖鎮(zhèn)的一位開發(fā)商告訴記者。
北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，6月1日到7月14日期間，北京市共為40個項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售證，但通州區(qū)只有首開香溪郡和自住房項(xiàng)目紫峰九院嘉園兩個項(xiàng)目獲批。此前曾表示將于6、7月份開售住宅產(chǎn)品的首開萬科臺湖新城·公園里項(xiàng)目目前仍未有具體開盤日期。
資料顯示，通州房價歷來受城市規(guī)劃影響很大，2009-2010年間，通州受新城規(guī)劃影響，房價一路飆升到2萬元/平米，部分項(xiàng)目甚至報出3萬元/平米的價格，但2011年下半年受市場和政策影響，商品房銷售均價又一路狂跌到14000元/平米。
“目前通州房價又出現(xiàn)暴漲苗頭，如果不合理控制，有可能再次出現(xiàn)大起大落的情況。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。
誰在助漲通州房價
雖然通州區(qū)域內(nèi)樓盤普遍上調(diào)了銷售價格，但據(jù)記者觀察了解，住宅項(xiàng)目中只有個別項(xiàng)目定價較高，而撬動通州房價的項(xiàng)目主要以商業(yè)公寓產(chǎn)品為主。
目前，通州樓市售價在3萬元／平米以上的住宅項(xiàng)目只有合生濱江帝景、京貿(mào)國際城、京貿(mào)國際公館等，大多數(shù)項(xiàng)目都在2萬元-3萬元/平米的價格區(qū)間。
其中，首開香溪郡項(xiàng)目近期漲幅較大。北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目6月14日開盤成交均價21622元／平米，7月11日加推二期4號樓少量房源時，均價達(dá)到24000元/平米，一個月的時間里售價上漲了3000元/平米，并于當(dāng)日售罄。
而通州大多數(shù)住宅項(xiàng)目則屬于小幅提價，主要還是為了快速跑量。
“從年初到現(xiàn)在我們項(xiàng)目的售價只上漲了約5%，從起價19800元／平米調(diào)到起價21500元／平米，而且都是現(xiàn)房，但銷售速度很快，去化明顯。”東亞印象臺湖項(xiàng)目某管理人員告訴記者。
真正撬動通州房價的是商業(yè)公寓。
“通州近期即將入市的項(xiàng)目多以酒店式公寓產(chǎn)品為主，從通州酒店式公寓產(chǎn)品近一年的成交均價分析，未來成交價有望突破3萬元/平米。”北京克而瑞房價點(diǎn)評網(wǎng)分析師呂剛告訴記者。
數(shù)據(jù)顯示，通州酒店式公寓產(chǎn)品成交均價從去年11月開始逐漸企穩(wěn)，從19162元／平米攀升至26514元／平米，已經(jīng)超過去年同期水平。
“目前通州主要在售公寓項(xiàng)目包括朝北8080、東亞尚品臺湖、珠江四季悅城和泰禾1號街區(qū)，其中只有泰禾1號街區(qū)單價超過3萬元，但是未來入市的五個商業(yè)公寓項(xiàng)目，單價都超過了3萬元。”呂剛表示。
“富力運(yùn)河十號7月中旬即將入市，預(yù)計(jì)成交價有可能達(dá)到34000元/平米。”呂剛預(yù)測道。
“受北京行政副中心消息的利好影響，通州房價有望獲得產(chǎn)業(yè)規(guī)劃升級帶來的強(qiáng)力支撐，而隨著這批商業(yè)公寓入市，通州整體房價很可能再創(chuàng)新高，有望領(lǐng)漲北京樓市。”呂剛同時提出，通州樓市自2004年就開始屢次炒作政策利好，要謹(jǐn)防過度虛高。
業(yè)內(nèi)部分開發(fā)商認(rèn)為，這次建設(shè)通州行政副中心的方案確立后，通州區(qū)域未來的發(fā)展重點(diǎn)是在醫(yī)療、教育、交通等方面的產(chǎn)業(yè)升級和城市規(guī)劃，而不是房地產(chǎn)市場，最直接的體現(xiàn)就是今年通州沒有新供應(yīng)住宅土地，出讓的兩幅地塊都是商服辦公用地。
“因此開發(fā)商大幅抬高房價意義不大，通州目前亟須產(chǎn)業(yè)升級，房價應(yīng)該是跟著產(chǎn)業(yè)升級逐步上漲，而不是在產(chǎn)業(yè)升級之前就被透支。”一位本地開發(fā)商表示。
