《中國投資參考》研究總監 拉斐爾•哈爾平

　　中國房地產出現了更多的復蘇跡象：英國《金融時報》旗下研究機構《中國投資參考》(China Confidential)走訪的開發商報告稱，4月份的銷量大幅飆升。全國40座城市受訪的300個開發商當中，有55%報告稱銷量環比增長，推動“中國投資參考住房銷售指數”(China Confidential Home Sales Index)升至66.9(高于50代表增長)。

　　4月份的增長建立在3月份已然很高的基數之上。開發商在3月份報告稱，中國春節假期之后銷量急劇上升。重要的是，這是自2012年12月《中國投資參考》啟動這一調查以來，該指數首次連續兩個月位于60上方。

　　這一勢頭似乎延續到了5月份。《中國投資參考》追蹤的地方房地產部門的數據顯示，本月頭5天，42座城市的住房銷量同比增長37%。

　　這一增長似乎是中國政府決定放松二套房房貸要求導致的。中國央行3月底表示，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例從60%調整為40%。回應《中國投資參考》調查的開發商當中有43%表示，客戶在4月份能夠搞到首付款比例為40%至50%的房貸，而自該調查啟動以來，平均而言只有8%的開發商表示客戶能搞到這樣的房貸。在放松二套房首付款要求之后，有44%的開發商表示改善型客戶是4月份需求的最大來源，這么高的比例是該調查歷史上沒有過的。

　　在改善型需求上升的同時，房地產投機依然低迷，這與中國政府想避免前幾次住房市場過熱重演的愿望相吻合：只有17%的開發商表示，它們銷量的最大貢獻者是投資性購房客戶。《中國投資參考》對城市購房者展開的另一項調查顯示，自住購房情緒日漸積極，投資購房情緒仍然消極。“中國投資參考房地產投資情緒指數”(China Confidential Property Investment Sentiment Index)在4月份是42.9(低于50代表情緒消極)，而“中國投資參考住房購買情緒指數”(China Confidential House Buying Sentiment Index)升至53.4.

　　盡管銀行愿意接受較低的首付款比例，但它們設定的房貸利率依然相對較高。《中國投資參考》走訪的開發商當中有81%表示，二套房客戶在4月份不得不接受高于基準房貸利率的利率。同時也沒有任何跡象顯示，銀行對首套房客戶大幅下調房貸利率——中國央行曾多次試圖鼓勵商業銀行這么做。盡管僅有7%的開發商說首套房客戶在4月份不得不接受高于基準房貸利率的利率，但只有19%的開發商稱他們的客戶能夠搞到利率低于基準房貸利率的房貸。而在2013年初，有50%的開發商表示他們的客戶搞到了利率低于基準房貸利率的房貸。

　　銀行似乎并未全力配合中國政府刺激住房市場的努力，對它們來說，房貸是利潤率相當低的一塊業務。由于購房者面對的信貸環境仍然緊張，2014年底由政策驅動的住房銷量增長如曇花一現；盡管近幾個月出現了積極的跡象，但《中國投資參考》的調查數據顯示，這一次的情況很可能同樣如此。(FT中文網)

　　(注：本文作者是英國《金融時報》旗下研究機構《中國投資參考》研究總監。)