24城市庫存平均消化周期超18個月
地方啟動全方位刺激樓市模式
業(yè)內(nèi)：經(jīng)濟增長壓力下更大規(guī)模樓市“松綁”或?qū)⒌絹?/span>
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，四川省相關(guān)部門目前正研究穩(wěn)定住房消費需求的實施意見，其中對于住宅用地供應方面等具體問題，將由市、州相關(guān)部門具體出臺文件落實。
“3·30新政”的出臺，明確了國家支持居民合理改善性住房的政策方向。在此背景下，近百城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策。值得注意的是，雖然房地產(chǎn)市場有一定的向好跡象，但仍面臨近6萬億平方米的待售庫存壓力。為此，地方政府開始在公積金政策以外，擴大政策惠及人群，同時在首改房認定、稅費補貼等方面展開全方位刺激。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，2015年被視為房地產(chǎn)政策最寬松的一年，但部分三四線城市高庫存難下，加上地方經(jīng)濟增長壓力，未來將會迎來更多更大規(guī)模的房地產(chǎn)松綁支持政策。
日前，四川省省長魏宏表示，將采取收購存量待售商品住房等形式，消納房產(chǎn)庫存。充分利用好金融政策、公積金政策、減免稅費等手段，通過支持公積金異地購房、降低首付等方式，進一步激活房地產(chǎn)市場。四川省相關(guān)人士透露，省里已根據(jù)相關(guān)要求積極制定相關(guān)政策。
而在四川積極準備的同時，福州已發(fā)布了全方面支持剛性住房需求的意見。意見中除了與多地相同的松綁公積金，降低貸款首付比例等政策外，還指出各住房公積金受托銀行應保證滿足住房公積金組合貸款中的商業(yè)貸款部分，并執(zhí)行住房公積金貸款的相應政策。
住房公積金個貸使用率達到95%以上的，同級財政通過提供一年內(nèi)無利息的財政借款方式增加其資金規(guī)模，住房公積金管理機構(gòu)也可以通過向商業(yè)銀行借款融資等方式增強住房公積金信貸能力，同級財政部門要予以支持。
同時，明確首套房和首改房(均含一手房和二手房)認定主體為購房個人。個人購買首套房后，再次購買住房，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區(qū)房”等情形認定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離或子女上學距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認定為首改房。與此同時，取消對境外個人、境外機構(gòu)的購房限制。
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，“兩會”首次提出支持改善性住房需求并將加大保障房投資力度，從穩(wěn)定住房消費和推動房地產(chǎn)開發(fā)投資兩個途徑促進經(jīng)濟增長。“而庫存壓力則是讓2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境保持寬松的主要原因。”
CRIC研究中心最新報告顯示，隨著成交量的企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫存環(huán)比回落，但從整體來看，仍處于高位。監(jiān)測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個月，處警戒線以上。
庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個月呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則供不應求。而目前，24個重點監(jiān)測城市中，14個城市庫存周期超過18個月，其中，煙臺高達43.4個月，沈陽高達39.8個月，青島25.4個月，徐州、中山分別為24.2個月，無錫也超過24個月。
一方面是利好政策頻出，一方面庫存高壓難下。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)兩種完全不同的走勢。
張大偉說，在股市一度轉(zhuǎn)牛的背景下，房地產(chǎn)投資、投機性需求在不斷削減，因此，經(jīng)濟發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡，庫存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，導致了此輪房地產(chǎn)上漲的不均衡。
但不可否認的是，多地房地產(chǎn)市場在多輪政策的提振下，已有較好的回暖態(tài)勢。中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要典型54城市，在4月20日至4月26日的一周內(nèi)，合計住宅簽約套數(shù)達到62256套，環(huán)比漲幅達到12.6%，其中漲幅最高的是一二線城市，合計簽約住宅套數(shù)達到10412套，四個一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅高達11.4%。其中，北京上周簽約2438套，環(huán)比上漲12%，上海簽約達到5256套，環(huán)比上漲18%。
“從目前中原地產(chǎn)各城市的分公司反饋來看，無論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市。”張大偉說。
