隨著房地產市場的不斷發(fā)展，越來越多的詞進入大家的視線，近年來最熱的莫過于“剛需”這個關鍵詞。到底哪些才是真正的剛需？在紛繁復雜的購房群體中如何界定剛需？市場上的剛需消費潛力究竟有多大？定位為剛需的樓盤進行銷售時價格如何來定有哪些特點？
樓市剛需如何界定
記者百度搜索關鍵詞“剛需族”后發(fā)現，百度的釋義“剛需族”是指“有剛性需求的購房群體”，是樓市購買力最真實的群體，“剛需族”囊括了首次置業(yè)人群、青年置業(yè)人群、婚房主力人群、異地創(chuàng)業(yè)人群、保障性住房和改善性住房人群，當中“80后”所占比例最大。
剛需族有如下幾個顯著特點：一是他們對于房子有強烈需要，特別是“80后剛需族”，認為想要實現自身的城市化，就一定要在城市擁有屬于自己的房產，55%的“80后”想通過擁有不動產而對這個城市產生精神的歸屬感，這已經超越了傳統(tǒng)意義上“為結婚而買房”的傳統(tǒng)需求；其次，他們對于樓市有一定了解，“剛需族”對該不該買房、什么時候買房，心里非常有主意，不會人云亦云，追漲殺跌；他們不會輕易為開發(fā)商的小恩小惠所動，往往對樓市和時下的樓價有著固執(zhí)而堅定的看法，從容而專業(yè)，成熟而不容易受外界影響；特別是經歷了樓價癲狂時代后，他們已變得很成熟、很理性。還有一個特點是，他們會適時出手選購房屋，只要開發(fā)商把房屋品質做好，價格符合承受能力，他們會很欣喜地去排隊購房屋。換句話，他們不會接受過高的房價，但當樓價調整到可承受的范圍內，他們就會入場。
一直以來，市場上習慣地把首套置業(yè)作為剛需的定義，但其實改善型的居住需求，也一直是客觀存在的。隨著經濟的進一步發(fā)展和人們生活水平的提升，這種需求日益表現強勁，正在演變成為和第一次置業(yè)同樣重要的“新剛需”。更重要的是，這部分具有改善型需求的客戶，具有更強的購買力。如果細分的話，改善型剛需里又可包括升級型剛需、學區(qū)房剛需，前者是由于家庭成員增多、家庭收入提高而需要在住房上有相應的改善；而后者則是為了孩子的教育問題，必須要進行的置業(yè)需求。眼下，這兩類改善型剛需正在逐漸正為樓市里最有購買力的需求群體，因此，目前市場上的剛性需求置業(yè)族應包括首次置業(yè)和首改群體。
剛需市場供應充足
今年的樓市旺季略顯平淡，剛性需求在得到釋放之后，稍顯疲態(tài)，其續(xù)航能力受到質疑。而改善置業(yè)在經歷了長期壓抑之后，終于有所抬頭，記者了解到，本月僅12日當天，西安樓市就有12個項目集中獲取批售，其中三室及三室以上戶型占據60%。在批售的名單中有金地·湖城大境、錦繡天下、曲江國風世家、中海城(樓盤資料) 、大興九臻、金泰·新理城、保利曲江春天里、合能十里錦繡、中海·紫御華府(樓盤資料) 、御溪望城等個樓盤，在本次房源供應潮中，普通住宅依然占據主要地位。業(yè)內人士認為，現如今淡旺季的區(qū)別已然淡化，主要是剛需、剛改隨著各種利好信息爆發(fā)，撐起了成交量。目前市場主流還是快速走量，因而本月改善型戶型的集中入市，預計還將激發(fā)一輪的競爭。
業(yè)內人士分析認為，對于改善型產品來說，價格的敏感度較于剛需要弱一些，從政策層面來看，政府目前仍以首套房作為重點支持對象，未來對于改善需求的首付和利率優(yōu)惠的可能性不大。在這樣的環(huán)境下，除了購房緊迫度以外，能吸引改善型入手的重要砝碼就是價格。
在房地產大的環(huán)境下，雖然剛需的續(xù)航能力不被看好，但因為剛需客群基數大，市場潛力依舊不可估量，預計今年四季度剛需與改善的博弈將成為重要看點。一年一度的“金九銀十”即將過去，房企沖刺全年銷售目標，而真正能助力這一目標完成的莫過于突出呼聲一直很高的“首置”、“首改”項目。在近期面市的樓盤中，春曉華苑項目首次面市就以73—120平方米戶型為主，占據市場新高地。晶鑫華庭強勢入駐大寨路，也是以57—133平方米戶型作為主打，加之其優(yōu)勢的地段，一時間成為西安樓市榜上有名的“黑馬”產品；天朗·長安項目在推82—122平方米主打戶型的同時，還推出90平方米左右的“潮三室”產品以吸引購房者的關注。
剛需樓盤如何定價
在樓市買賣雙方的博弈中，西安樓市已經進入今年最后一個銷售季節(jié)，由于支撐樓市未來成交量的仍舊是剛需以及部分改善性需求，開發(fā)商要想在今年取得良好的銷售業(yè)績，價格策略顯得尤為重要，特別是剛需樓盤，只有合理的價格才能真正打動對項目青睞的購房者。
那么，剛需樓盤如何定價呢？對此，高新區(qū)一房產企業(yè)的負責人表示：“首次置業(yè)者大都不能承受過高的價格，而改善型消費者對于價格的承受能力顯然要高一些，結合目前西安樓市的發(fā)展現狀，6000元/平方米至8000元/平方米以內的房子就是剛需置業(yè)的承受范圍。”照此來看，這一價格區(qū)間的樓盤在西安房地產市場上占據不小的份額，區(qū)域分布也幾乎遍及西安樓市各大版塊，如何把這些項目的信息集中起來，讓消費者在最短的時間里選用最便利的方式一覽其優(yōu)越呢？
《西安晚報》近期將特意為剛需階層搜尋西安樓市一批典范之作，將其羅列成冊，制成《2013剛需置業(yè)白皮書》，為西安樓市供求雙方搭建一座溝通的橋梁，實現供求雙方的零距離溝通，并最終滿足廣大市民耀居西安的夢想。
