天氣轉涼，但房地產市場熱度不減，不僅土地市場火熱，銷售步入金九銀十旺季，房企在資本市場也不甘寂寞。8月，從香港到內地，綠地完成港股上市，財信地產入主國興地產，藍光借殼四川迪康，海航入主億城等，房企在資本市場掀起了一陣“地產旋風”。
現象 龍頭打通雙平臺，中小房企謀借殼
8月27日，運作了四個月的綠地借殼盛高置地交易完成，綠地成功登陸香港交易所，這家國內“巨無霸”房企醞釀十年之久的上市之路終于成功；而綠地同時仍在謀劃借殼A股上市公司金豐投資，打通內地、香港資本市場的雙平臺。
記者根據公開資料統計，除了綠地，借著A股“上市房企融資有望放開”的東風，已有數十家上市房企公告了股權、債權融資預案，其中包括備受業界關注的成都龍頭房企藍光地產借殼四川迪康，以及擅長資本運作的海航資本以16億元成為億城股份大股東。
從最新進展來看，由于殼資源都存在虧損、資金緊張等問題，新任大股東首先都以資產注入、現金認購等形式“輸血”，業內稱這是“融資之前先投資”。8月29日，已停牌20天、剛更換大股東的四川迪康披露重大資產重組進展公告，將以增發股份的方式購買大股東四川藍光集團旗下的資產，同時相應募集配套資金。
同樣將接受大股東輸血的還有深交所上市的小型開發商國興地產。8月26日，剛買下29.9%股權一周的大股東財信地產宣布，擬通過現金認購全部定增股份的方式，為上市公司注入資金，以加快項目進度。
但相較于上述目的明確的房企借殼，億城股份最新的大股東海航資本則被視為“異類”。據接近億城的人士透露，目前億城還在按常規運作，由于海航集團旗下已有7個上市企業，億城管理層尚不清楚海航未來對公司的定位，是否作為海航的房地產業務平臺，還是另有打算。
分析 房企借殼投資在前，融資在后
多名業內人士都表示，無論是在國內還是海外，房企借殼都是“投資”功能大過“融資”功能，短期內很難實現公開市場的融資。
以國興地產為例，2013年1月-6月，國興地產虧損906萬元，從項目上看公司是“光桿司令”，只有位于重慶的“國興北岸江山”一個項目在開發。
“重慶項目銷售情況不錯，但由于樓市調控，從二級市場募集資金和取得新的銀行借款存在較大難度，都制約了公司的發展。”國興地產相關人士表示。
業內人士表示，大股東是否有財力支持，以及資產注入的方案是否能獲得證監會批準，都將決定財信地產等借殼房企的未來發展。“企業借殼也需要支付很大成本，近年來香港買殼成本激增，還有嚴格的外匯管制；而在國內買了殼后，由于政策風險，最終失敗的風險很大。”東匯置地投資管理有限公司CEO劉東如是說。
“2011年證監會出了新文件，要求借殼融資的標準幾乎和IPO趨同。”國內一家券商股票承銷部主管說，這些指標包括業績增長、每股盈利等，這也是金科等2011年借殼成功的房企這三年努力“沖業績”，以便房企融資政策開閘后，能迅速配股、發債融資。
記者了解到，即使綠地已在香港上市，但在未來兩年內，綠地集團的資產注入綠地香港還需要符合一定的指標要求，如果注入資產過大，將被按照新股上市處理，這也意味著房企將面臨更嚴苛和更漫長的審查標準。
據悉，借殼境外上市的房企目前一般都通過發債走“曲線融資”路徑，并不輕易涉足增發股票或大股東資產注入。如2012年借殼成功的香港萬科，3月發行8億美元5年期定息債券，年利率僅為2.7%。
■ 觀察
寄托“彎道超車”也不能“過于樂觀”
記者了解到，打通資本市場被多數房企視為實現“彎道超車”的必經之路，如龍湖、恒大等房企的成功案例比比皆是，但房企變身為上市公司大股東僅僅是“借殼”第一步，此后還有相關的手續審核、資產注入、股票增發、更名等事宜，關鍵是還需要得到證監會的批準。
業內人士介紹，房企A股再融資關閘已有4年之久，其中也不乏“開閘”傳言，但最后都證明只是監管層對“個例”的放行。
記者查閱資料顯示，兩年前A股市場也曾出現多家房企“借殼”熱潮，2010年地產調控以來首例成功的房企借殼案例，是北京新華聯不動產借殼S*ST圣方；而2011年7月-9月，連續有新華聯不動產、宋都集團、金科股份、銀億房產、象嶼股份、華夏幸福等6家開發商通過借殼ST股，成功登陸A股。
“事后看，這么多家房企借殼的集中釋放，要么報批的時間較早，要么只是證監會在收緊閘門前的一次性行為，不具有行業意義。”上述券商表示，目前A股再融資開閘還沒有真正成功的新案例，不僅是房企，一些地產相關的上下游產業如家電、建材等股票，也都認為再融資放開將利好產業鏈，似乎有些“過于樂觀”。
交銀施羅德行業研究員李博表示，雖然加大直接融資比例、降低融資成本是大勢所趨，但資金會流入更有效率的企業，以上市公司為代表的大中型企業會得到更多的資源支持，而小企業的發展將舉步維艱，行業集中度將會進一步上升。
本版采寫/新京報記者 自曾暉
