“冷熱不均”是當(dāng)下樓市的真實(shí)寫照，一線城市的漲勢(shì)不止與三四線城市的跌跌不休形成了強(qiáng)烈反差。近期的市場(chǎng)走勢(shì)充分說明，由于樓市在不同城市之間出現(xiàn)分化，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)典型的地域性特點(diǎn)，再采用全國(guó)“一刀切”的調(diào)控政策將事倍功半，或收效甚微。
當(dāng)下，隨著樓市分化的不斷加劇，以及區(qū)域市場(chǎng)差異性特征愈發(fā)明顯，調(diào)控思路應(yīng)及時(shí)作動(dòng)態(tài)調(diào)整，即在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖主基調(diào)的同時(shí)，應(yīng)從“一刀切”政策逐漸轉(zhuǎn)化為差別化對(duì)待。更為關(guān)鍵的是逐漸厘清政府邊界，減少行政手段對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，將選擇權(quán)和定價(jià)權(quán)交還市場(chǎng)。從近期釋放的一系列信號(hào)可以預(yù)見，加速“去行政化”將是未來調(diào)控的趨勢(shì)和方向。
梳理近十年樓市調(diào)控歷程，僅僅通過限購(gòu)、限貸等行政手段調(diào)控需求，效果并不理想，房?jī)r(jià)也沒有出現(xiàn)預(yù)期的回調(diào)。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放格局已經(jīng)形成，市場(chǎng)體系也已相對(duì)完善，政府要想利用傳統(tǒng)的行政手段干預(yù)房?jī)r(jià)，可能會(huì)適得其反。目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，并未從根本上改變?nèi)藗儗?duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，這從地王、日光盤頻現(xiàn)中便可見一斑。未來的樓市調(diào)控，在努力增加市場(chǎng)供給的同時(shí)，應(yīng)更加重視市場(chǎng)預(yù)期管理。
預(yù)期管理的一個(gè)重要方面，就是要在調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)、盤活存量上下功夫。樓市調(diào)控從表面上看是調(diào)房?jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)上是調(diào)結(jié)構(gòu)，政府應(yīng)想方設(shè)法做好棚戶區(qū)改造、增加保障房和中小套型普通商品房的供給比重，同時(shí)應(yīng)努力盤活市場(chǎng)上的既有存量，在政策上對(duì)保障性住房予以傾斜，同時(shí)應(yīng)該強(qiáng)化監(jiān)管確保既定目標(biāo)的落實(shí)和執(zhí)行，否則再好的政策在執(zhí)行過程中也會(huì)遭遇變味、走樣的尷尬。審計(jì)署近日發(fā)布的2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計(jì)結(jié)果便是一個(gè)例證。審計(jì)結(jié)果顯示，360個(gè)項(xiàng)目或單位居然挪用保障性安居工程專項(xiàng)資金近58億元，用于非保障性安居工程項(xiàng)目支出。
毋庸置疑，與以往的調(diào)控思路略有不同，新一屆政府履新以來，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、減少對(duì)行政性措施依賴的信號(hào)不時(shí)顯現(xiàn)�？梢灶A(yù)見，面對(duì)市場(chǎng)分化的現(xiàn)實(shí)情況，樓市調(diào)控可能會(huì)展開有針對(duì)性的微調(diào)，而市場(chǎng)化的調(diào)控手段將是未來樓市政策的趨勢(shì)和主線，這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。
之前已有觀察家指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革有望從財(cái)稅、金融、土地制度等方面入手推進(jìn)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等將為房地產(chǎn)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建立奠定基礎(chǔ)。
這也可以從近期媒體的報(bào)道中得到印證———多個(gè)部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，其中包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障房建設(shè)、公積金貸款等多個(gè)層面。雖然短期內(nèi)行政手段退出的可能性不大，但隨著長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的漸次落地，行政性調(diào)控手段的退出將成為必然，而針對(duì)不同地區(qū)采取因地制宜的調(diào)控措施，無疑會(huì)形成政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、房?jī)r(jià)穩(wěn)的良性局面，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
