“限售”“限價”“限貸”管控下的北京樓市絲毫不見政策松動跡象。指望不上政策，開發商不得不“自力更生”尋求突破，尤其是對當下的“限價”政策，更是想出各種法子應對。精裝修拆分后捆綁銷售、精裝改毛坯銷售、拖至現房階段銷售……目標只有一個：突破“限價”政策，爭取最大利潤率。

　　突圍1

　　精裝修拆分“全面開花”

    上有政策，下有對策，通過拆分精裝修、簽署兩份購房合同的方式應對限價令，已經成為北京開發商的普遍做法。一位業內人士告訴記者，目前北京市場上在售的精裝修項目，在購房交易時，基本上全部將精裝修拆分出來。

    兩份購房合同

    “從二期開始，買我們項目要簽兩份合同，一份是毛坯房，一份是精裝修”。通州某在售中高端項目銷售人員日前告訴記者。據了解，該項目今年6月推出二期產品，為精裝修交房，與一期不同的是，二期的購買者要與開發商簽署兩份購房合同，精裝修的部分要單獨簽。

    據銷售員介紹，該項目精裝修標準為4000元/平方米，目前在售均價為23000-24000元/平方米，較上一期相比，均價上漲約2000元/平方米。

    “以上述項目為例，為了能順利獲取二期預售證，開發商按照20000元/平方米的價格取得毛坯的預售證，再將精裝修打包出售”，一位機構研究人員告訴記者，目前北京在售的精裝修項目，幾乎全部采用這樣的拆分方法，達到順利領證并且漲價的目的。

    無獨有偶，近期開盤的

    大興某項目也將原來單一的精裝修商品房購房合同轉變為捆綁式營銷，即毛坯房購房合同+精裝修合同+50年地下車位使用權，雖然毛坯房的報價尚不足17000元/平方米，但捆綁之后的均價已經接近20000元/平方米。

    根據北京的限價標準，新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可證的重要條件。

    在這樣的限令面前，新盤推出量一度急劇減少。據統計，4月上半月，北京僅有3個項目獲得預售許可證，5月實際開盤量環比持平，但同比降幅卻高達50%。不過，進入6月之后，新盤供應量開始回升，僅上半月就有18個項目新開盤，比5月同期整整多出一倍，同時創下今年以來各月同期放量的最高峰值。

    “大手筆”推盤

    對于在售精裝房源來說，最近出現的另一個新變化是，在來之不易的預售許可證面前，分批開盤已經失去實際意義，一次性推出大量房源的現象正逐漸增多。

    進入7月，新盤開盤量再度回落，不過值得注意的是，新增供應套數卻不減反增。

    據統計，7月首周北京僅有兩個項目開盤，不過，這兩個項目共新增住宅產品1391套，相比之前一周5個項目的總量還多出121套。其中，中國鐵建國際花園一次性推出7個樓棟828套房源，富力尚悅居也一次推出了563套房源。相比眾多老項目后期單次僅推出幾十套至百余套房源來說，新盤首次開盤就推出400套以上，可謂“大手筆”。

    上周（7月15日-7月21日），這一現象在老項目中也開始蔓延。上周入市的5個老項目后期中，首開熙悅山一次性推出503套住宅產品，金融街·融匯一次推出兩棟共計636套住宅，而久未開盤的中建·國際港單次推盤量更是高達1462套。

    這種新盤多推、老項目惜售的現象與房企歷史通常采用的“少量入市、營造熱銷”的推盤策略截然相反。對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，限價令的延續使得下半年階段性漲價的可能性降低，雖然通過拆分精裝修達到了漲價的目的，但是仍然存在一定的“政策風險”。在限價令下，分批開盤已經失去實際意義，因此，近期一次性推出大量房源的現象逐漸增多。

    突圍2

　　精裝改毛坯突破限價政策

    精裝改毛坯，往往是在房價下行壓力之下，開發商變相降價的一種營銷策略，然而，在房價上漲壓力與預售價格調控的背景下，開發商為了能夠入市，先以毛坯房的價格通過審批，以此達到申報毛坯房，賣出“精裝價”，實現拿預售證和賣高價房兩不誤的目的，成為不少開發商變相漲價的一種手段。

    借精裝改毛坯變相漲價

    今年年初，通州某項目舊盤新開，當時推出的房源屬于該項目二期，戶型面積為85至130平方米兩居和三居，均價21800元/平方米，為毛坯交房。而該項目半年前一期是均價為18000元/平方米的精裝修，二期精裝變成了毛坯后，項目的價格還明顯上漲。對于裝修標準的調整，項目銷售人員向記者表示，“二期與一期是兩個不同風格的產品類型，從精裝改毛坯是為了滿足自己裝修的業主需求。”

    在“國五條”北京細則落地后，北京市住建委暫停了對漲價樓盤的預售證發放，開發商想出的應對策略——把精裝修變成毛坯，這樣既能達到變相漲價目的，又能符合限價政策要求，順利拿到預售許可證。

    在東五環外一項目售樓處，記者參觀完樣板房后，銷售人員稱，樣板房只是給客戶作為一個裝修參考，實際交樓標準仍然是毛坯房。記者注意到，該項目目前主推戶型為140平米的三至四居，均價34000元至36000元/平米。而該項目上期為精裝標準，價格同樣在34000元/平米左右。

    重返毛坯時代

    據悉，在本輪樓市調控前期，一些開發商將旗下的項目根據定位不同，采取精裝與毛坯搭配銷售的方式賣房，如一部分精裝修，一部分毛坯，這樣既能保證開發商的利潤，也符合限價令。不過，隨著限價政策出臺，按照申報價格不超區域價格的規定，不少項目開盤時價格上漲明顯無法過關，只能采用毛坯平價申報。

    據悉，在近期入市的項目中，毛坯房已經成為北京樓市的主流產品。一位業內人士表示，“近年來，出于減少二次裝修污染以及住宅產業化的需求，精裝交房產品在北京樓市日漸增多，然而，目前無論是別墅、改善還是剛需，毛坯交房日漸增多，已經成為不少項目規避政策的一種方式。”

    該業內人士表示，從成交均價上來判斷，精裝改毛坯之后房價得到了控制，但并不是從根本上進行了控制，開發商大都采取了取消精裝修、縮小公共面積或園林規劃的支出等方式來降低成本、拉低房價，以此來制造房價穩定的錯覺。此外，開發商因為限價問題而普遍采取毛坯房交樓的話，會讓已經培育起來的精裝房市場陷入大幅倒退。

    突圍3

    “期”轉“現”避開預售監管

    受預售證控制嚴格的影響，部分遲遲拿不到預售證的項目開始逐步加快工程進度，以現房取代期房銷售，以便獲得相對寬松的定價環境。近日，記者在調查中發現，通州、門頭溝、朝陽等區域均有等待期房轉現房銷售的項目，業內稱，現房限價相比期房沒那么嚴格，所以部分接近可以轉現房的項目都選擇了轉現。

    工程進度明顯加快

    一直在關注通州某樓盤的王小姐非常著急，“排了幾個月的號了，至今還沒有開盤，我都準備買其他的項目了。”對于未能如期開盤的原因，售樓人員也表示很委屈，“我們也一直在等預售證，可是現在拿證確實不容易，最近公司決定拿不到就先不拿了，等到現房再賣。”

    記者在該樓盤的建設工地看到，整個項目都在如火如荼的建設之中，多個樓座齊頭并進，其中，二期靠近路邊樓座的建設速度已經明顯超過一期樓座，幾近封頂。“既然拿不到預售證，還不如直接等到現房，那時候對價格的控制就比較松了。”該項目的銷售人員告訴記者。此類現象在北京的多個樓盤中出現。

    對于期房轉現房，某房企內部人士告訴記者，其實也是無奈之舉，“我們以前也是高周轉的，希望資金盡快回籠，然后拿地開發新的項目，但目前來看，預售證的取證比較困難，并且我們也沒有新的項目可以開發，現在只能等現房銷售。”

    亞豪機構市場總監郭毅認為，在政策調控下，目前北京很多項目的價值與價格是相背離的。

    現房項目提價明顯

    現房銷售在給購房者以直觀感受的同時，也意味著，價格將高于期房。“房企之所以不能如愿拿到預售證就是對利潤有一定的追求，對住建委控制的價格不愿接受，所以現房提價是必然的。”一位不愿具名的業內人士稱。

    從目前已入市的以現房銷售的項目來看，售價確實提高不少。據媒體此前報道，位于亞奧板塊的某項目，今年6月轉現房后的售價為45000元/平米，相比去年4月份開盤的33000/平米，平均單價漲幅超三成。

    “我們本來是按照1.8萬的單價準備的，根據銷售人員的說法，等到現房的時候這個價格是肯定拿不下來的。”王小姐表示很遺憾，不得不轉向其他的樓盤。

    郭毅表示，相對于期房，現房有一定的優勢，當項目進入現房階段，即已完成了竣工驗收，實景呈現，項目無論是優勢還是劣勢均透明地表現出來，并且現房即買即住的優勢更加突出。

    現房銷售比重提升

    事實上，現房銷售的比例正在逐漸提升。根據相關統計，今年5月以來，現房取證的項目包括華業東方玫瑰等在內的五六個項目，占據當月取證項目近半數。中原地產的統計數據顯示，今年2季度來，也就是限價政策嚴格后，截至7月22日，北京新建住宅總簽約為29717套，其中現房為7924套，占比達到了26.7%。而今年一季度，整個占比為21.6%，之前三年的占比則分別是18.8%、14%、16.1%。

    值得一提的是，現房銷售在豪宅市場上表現得尤為明顯。今年以來，現房在售豪宅項目量環比提升了12個百分點。

　　（記者潘秀林桂瑰邢飛）