截至去年，銀川市三區住宅面積3600萬平方米，有物業管理的住宅面積3000萬平方米，還有600萬平方米住宅沒有物業管理，由單位后勤或居委會代為管理。無物業小區住戶深受無安保，水、電、暖、氣、排污、綠化等基礎配套設施落后或老化，管理維護難等問題困擾... ...而老舊小區物業費難收，直接影響了物業管理的水平，形成環境越差越收不上錢，越收不上錢環境越差的惡性循環。近日，自治區決定在銀川等城市選擇老舊小區試點綜合治理，無疑為解決這一長久以來嚴重影響百姓生活的問題帶來了希望。

　　 現狀： 物業費抵不上一碗面錢

　　“嘎嘎，汪汪——”盡管有了足夠心理預期，7月16日記者進入新寧社區居委會所在的無物業老舊小區，見到雞鴨狗滿地跑、生活垃圾隨處可見、單元防盜門“傷痕累累”、樓道墻上貼著各色小廣告時，還是吃了一驚，怎么亂成這樣？新寧社區居委會副主任葉雪潔介紹，該小區80%住戶為出租戶，維護小區環境的意識淡薄，不僅不配合居委會正常工作，還很不愛惜小區公共設施。該小區的單元防盜門、路面硬化都是銀川市政府2011年對老舊住宅區實施改造的成果，不到2年，這些設施已磨損嚴重。

　　在記者走訪的無物業老舊小區中，這種情況并非偶然。有業內人士介紹，老舊小區普遍環境差是因為居委會代為管理后，總是收不上錢，難以維持正常運轉。對此，居委會工作人員也是一肚子苦水“一個月就收8元衛生費，不夠一碗面錢。可是上門收費很難，跑一個單元能收來兩三戶的就算不錯了。”

　　家住三林巷的市民馮先生指出，他就在老舊小區住，小區里老人比較多，住戶之間也會互相打聽，“衛生費你不交我也不交”，最后就沒人交了。

　　 “居委會只得用本來就很緊巴的辦公經費往里貼，每個月僅垃圾運費人工就要貼四五百塊！”新寧社區居委會副主任葉雪潔無奈地說，缺乏明確法規監管，物業費收繳困難，老舊小區沒有足夠的資金投入，從而導致小區衛生條件難以提高，長此以來形成惡性循環。這也是許多無物業管理的老舊小區存在的共同問題。

　　主管部門：老舊小區多有遺留問題

　　7月16日，銀川市物業管理辦公室副主任李威表示，目前我市施行的《銀川市物業管理條例》中明確規定，銀川市房產行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，銀川市物業管理辦公室具體負責興慶區、金鳳區、西夏區物業管理活動的監督管理工作。實際上，三區物業管理部門監督機制尚不完善，社會監督和公開承諾等制度尚不健全，加上人員較少，力量明顯不足。在物業管理方面，我國目前出臺的法規多是針對具有一定規模的住宅小區，而對面積小、規模小的住宅小區物業管理適用性不大，實際操作中造成老舊小區物業管理無法可依、無章可循。

　　記者了解到，無物業管理老舊小區建設標準普遍不高，歷史欠賬多，可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫、自行車棚配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。加之存在安全防范設施匱乏，公共建筑陳舊、破損，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。而無物業管理老舊小區最主要特點是老人多、低收入群體多、出租戶多，這部分人群受傳統消費意識支配，不接受付費享受物業服務的理念，使得老舊小區的物業收費困難成為一個極為突出的問題。

　 李威說， “收費難”與“管理難”糾纏在一起導致惡性循環，管理者雖然投入不少，而住戶卻很難感到滿意。小區物業管理無法良性循環，部分原本進駐的物業公司都因難以維持經營而退出，社區居委會只能勉強地承擔環衛清掃保潔任務。

　　李威介紹，我市正在醞釀《銀川老舊小區物業管理辦法》，建議多部門合作，在承擔無物業老舊小區的居委會內設立物業管理工作站，進一步明確并細化推行物業管理。銀川市物業管理辦公室和物價部門將盡快核定老舊小區準物業管理服務收費標準，為準物業管理費用正常收繳提供依據。要充分發揮政府行政管理部門的作用，對于能夠和周圍有物業管理小區合并的老舊小區，通過就近合并，使之盡快進入物業化管理；對于具備專業化物業管理條件的小區，組織成立業主委員會，召開業主大會選聘物業服務機構；對于規模較小的一些散居樓，則采用社區化準物業管理模式，由街道、社區建立日常的物業管理機制，愛衛辦和物業管理服務中心加強督查考核工作，使老舊小區基本實現物業管理全覆蓋，努力為居民營造更加安全、美好、舒適的居住和創業環境。

　　(本報記者 束蓉 實習生 李炳融)