6月4日，北京市房地產協會副秘書長陳志就近期北京房地產市場中的退房情況，與焦點房地產網進行了溝通交流。

　　今年前五個月簽約的住房僅退房298套

　　近段時間以來，部分媒體對北京等城市退房非常關注，如有媒體說北京出現“超高退房率”，“部分樓盤退房率超過30%”，“樓市成交回暖，退房現象為何多起來？”。陳志說，作為行業協會我們看到這些報道是一頭霧水，經過仔細研究，對有關數據進行核對，可以負責任地說，北京的“高退房率”是數字誤讀。

　　如有的媒體在報道里這樣說：“北京房地產交易管理網的‘期房退房公示’長達118頁，共有1759條退房記錄，這些樓盤的退房數據是根據其預售許可證號進行統計的。”這看似有根有據，實際上，誤讀也恰恰出在這里 。

　　陳志說，大家應該注意到上述退房總量是按項目銷售許可證號統計的總量，包括2006年至今的所有數量，將3年多來累計的數量當作近期的退房情況，并得出退房率，顯然是不科學的。而且，這些退房中還包含著商品住房、辦公用房、商業房、配套商業房等不同類別，甚至連車庫都包含在內，這樣一概而論自然會出現誤讀。

　　大部分退房的項目是2008年以前簽約的

　　實際情況，今年前5個月北京市預售商品住房退房量與同期銷售量的比例為4.7％，比去年同期下降了3.4個百分點。今年前5個月退房2099套中，2008年之前簽約的668套，2008年簽約的1133套，2009年簽約的298套。2009年簽約的涉及110個項目，最多的一個項目退房15套，有50個項目僅退房1套，總計占同期全部預售商品住房簽約量的0.66%。

　　陳志說，我們在解讀專業數據時一定要吃透數字，如果吃不準可以找相關單位進行咨詢，我也愿意給大家提供幫助。

　　退房量較大的項目是非住宅項目

　　媒體報道的近期退房量比較大的項目都是非住宅項目。例如尚城，退了190套，是科研辦公項目；久居雅園，退了188套，退的全是車庫；三里屯SOHO中心，退了66套，是商業項目；還有中堂項目，一季度退了48套，是商業配套項目。據我們的測算，今年前5個月的退房中，有47%為非住宅項目。

　　是誰在退房？

　　陳志說，盡管上述數字存在誤讀，但對退房行為仍應該高度重視，加強監測和管理。

　　談到退房原因，陳志認為：

　　一是網簽政策全面推行后，個人信息變更所造成的退房。北京市的網上簽約系統為了避免開發商通過變更個人信息變相捂盤惜售，或者通過變更個人信息炒房，對信息變更管理非常的嚴格。如果個人信息有誤，或者相關權利人變更都需先行到所屬區縣管理部門辦理退房手續，再作變更，由此對退房行為建立了一套嚴格的審核程序。例如身份證號、姓名等信息填寫有誤，或者購房人變更為配偶、直系親屬，隨著公積金貸款條件放寬，許多人將商業銀行貸款變更為公積金貸款，這些情況都要先辦退房再作變更，這類情況占退房數量的35%左右。

　　二是房價波動造成的退房。這一點有許多媒體也有分析，就是有些樓盤08年前后降價后，原來在高價位購房的老業主要求退房。我們協會在去年就曾經對這種退房現象做過調查，部分業主在2007年下半年房價高位時買入，由于市場調整，當去年底到今年初房價下降，便向開發商要求退房，這類情況占10%左右。

　　三是這段時期商業用房退房量比較大。應該是受金融危機影響，一些投資性購房者可能因為支付能力不足，也可能不看好原有的經營前景而退房，一些境內或境外投資機構也會因為“自�！倍�放棄購房。

　　四是企業以房屋買賣做擔保進行融資。去年房地產市場形勢不好，開發商賣不出去房子，國家又收緊了銀根，企業資金非常緊張，一些企業通過預售方式把房子抵給單位或個人進行融資。今年以來，市場形勢好了，賣了房子有錢了，還款贖回房子，就形成了退房。這些退房，從緩解企業資金壓力，避免引發項目爛尾和延期交房的角度來看，我個人認為是可以理解的。企業借不到錢，賣不出去房子，只好通過房子擔保來借錢，這實際上是企業的一種自救。從近期有關主管部門對這類項目的執法檢查來看，企業無論是簽約還是退房，還沒有發現違法違規現象，也沒有發現假按揭的跡象。但由于假按揭的危害很大，雖然還沒有發現假按揭的情況，政府和金融監管部門還是要密切跟蹤監測，加強有關方面的監管。

　　單純利用退房率研判市場走勢不科學

　　合理的退房率是成熟健康市場的標志之一，從過去爭得面紅耳赤都退不了房，到現在按合同約定依法退房，這恰恰證明我們這個市場在進步。

　　退房率突然異動，應該關注，但也需要具體情況具體對待，如果以此做出市場恐慌、樓市虛假回暖等這樣的判斷，顯然過于簡單，是不科學的。

　　假按揭操作難度非常大

　　隨著政府監管力度不斷加大，交易程序日益完善，銀行風險防范措施加強，目前假按揭的操作難度非常大。例如，購房者利用銀行的按揭貸款購房，那么在購房者退房的時候，是需要銀行的同意，要不然就退不了，銀行在同意退房的時候，必然會要求購房者償還貸款。因此，如果沒有開發商與銀行內部勾結，假按揭在操作上難度是非常大的。

　　交易網升級確保信息準確

　　陳志介紹說，針對社會對房地產交易網退房數量的誤讀，市住房和城鄉建設委相關部門積極改進工作，已經完成局域網數據的細化工作。從4月28日起，退房公示中網上簽約時間、退房時間、房屋性質等內容，可以清晰查閱。

　　政府管理部門的態度很明確，就是凈化房地產市場環境，提供一個透明、公開的交易環境，方便選房、購房人查閱參考，方便社會各界監督。作為行業協會，我們也歡迎媒體本著實事求是的原則監督房地產市場，促進我市房地產市場的健康成長。

　　陳志最后表示，希望廣大開發企業站在長遠發展角度，理性面對樓市回暖，冷靜研判市場走勢，同時肩負起社會責任，珍惜來之不易的市場環境，變危機為機遇，誠信經營，規范經營，深化管理，杜絕炒房捂盤惜售、制造虛假現象、違規銷售等行為，改變房地產企業“粗放型”經營模式，共同維護房地產市場穩定、健康的發展。