“一般來看，在香港上市的內(nèi)地房企每年初都會(huì)在資本市場(chǎng)掀起一波海外發(fā)債潮”，某機(jī)構(gòu)一位資深分析師向記者表示，“不過，2013年1月，從境外發(fā)債規(guī)模和發(fā)債房企的數(shù)量來看，都比以往更大且動(dòng)作頻繁”。
事實(shí)上，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月30日，1個(gè)月內(nèi)，富力地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、雅居樂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、越秀地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠城中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、合景泰富以及寶龍地產(chǎn)等17家內(nèi)房企集體出擊境外資本市場(chǎng)，融資總額達(dá)67.5億美元，合計(jì)約425億元人民幣。
值得一提的是，上述17家內(nèi)房企中多數(shù)均表示，公司所得融資將用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資或者購買土地。
對(duì)此，上述分析師認(rèn)為，內(nèi)房企趁融資難度和成本較低時(shí)大規(guī)模吸資，一方面可以“借新還舊”，另一方面則意在為擴(kuò)張儲(chǔ)糧，準(zhǔn)備在合適時(shí)機(jī)出擊內(nèi)地土地市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)土地。
1月融資
占去年全年年融資額約70%
1月30日，合景泰富地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司及附屬公司擔(dān)保人已于1月29日與花旗、高盛、工銀國(guó)際、渣打銀行及UBS就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議，發(fā)行2020年到期本金總額3億美元的8.625%優(yōu)先票據(jù)。
1月29日，綠城中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱，已于1月28日同德意志等銀行就該公司發(fā)行的本金總額為4億美元的票據(jù)訂立購買協(xié)議，該票據(jù)2018年到期年利率為8.5%。
而在1月中旬，越秀地產(chǎn)公布，根據(jù)20億美元中期票據(jù)計(jì)劃，公司擬發(fā)行共8.5億美元的票據(jù)，一筆為3.5億美元于2018年到期，另一筆為5億美元于2023年到期。此外，富力地產(chǎn)也宣布，公司全資附屬公司彩富控股有限公司作為發(fā)行人將發(fā)行2020年到期票據(jù)，本金總額為4億美元，年利率為8.75%。
實(shí)際上，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，上述17家內(nèi)房企共計(jì)發(fā)債67.5億美元，涉及資金約425億元人民幣。而據(jù)中指院最新報(bào)告指出，2012全年共有20家內(nèi)房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達(dá)600億元人民幣，增長(zhǎng)10.23%，但多數(shù)房企發(fā)債的利息保持在10%以下。
據(jù)此推算，2013年1月，上述17家內(nèi)房企海外融資規(guī)模就達(dá)到了2012年20家內(nèi)房企一年海外融資總額的70%左右。
“由于美國(guó)QE3的推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內(nèi)地房企在香港融資的難度也大幅降低”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向本報(bào)記者表示，“此外，房企對(duì)資金的需求依然很大，海外融資的低成本也是吸引房企繼續(xù)增加融資的關(guān)鍵因素”。
正如張大偉所示，上述17家內(nèi)房企海外發(fā)債年利率多數(shù)要比2012年有所降低，以龍湖地產(chǎn)為例，繼2011年成功發(fā)行5年期票息為9.5%的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)、2012年發(fā)行7年期票息為6.875%的4億美元優(yōu)先票據(jù)后，2013年1月初這次發(fā)行的10年期5億美元優(yōu)先票據(jù)是龍湖地產(chǎn)上市至今債期最長(zhǎng)、利率最低、規(guī)模最大的一筆優(yōu)先票據(jù)，息率為6.75%，這也是近期民營(yíng)房企所發(fā)行10年期優(yōu)先票據(jù)的最低利率。
不過，個(gè)別內(nèi)房企的海外融資成本依舊居高不下，寶龍地產(chǎn)、中駿置業(yè)、明發(fā)集團(tuán)以及中國(guó)奧園等房企發(fā)債利率都超過了10.25%，而中國(guó)奧園發(fā)行的債券利率甚至達(dá)到了13.875%。
“借新還舊”為擴(kuò)張儲(chǔ)糧
值得一提的是，雅居樂此次發(fā)行的7億美元利率為8.25%的債券屬于次級(jí)永久資本證券。據(jù)了解，這是一種有一定股票性質(zhì)的債券，沒有確切的到期期限，是介于債券與股票之間的一種融資工具，有個(gè)別債券的投資者可以選擇讓企業(yè)還債，也可以選擇將債券換成股票。
此外，據(jù)標(biāo)普分析師陸楓公開稱，相對(duì)于優(yōu)先級(jí)債券，永久資本證券的融資成本即利息非常高。陸楓指出，10.5年后，上述證券的息率會(huì)向上加0.25%；20.5年后，息率再上加0.75%。
顯然，這將對(duì)公司的財(cái)務(wù)成本造成一定壓力。對(duì)此，雅居樂管理層向記者表示，“雅居樂一直堅(jiān)持并貫徹審慎的財(cái)務(wù)策略，優(yōu)化集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”，公司將“保持穩(wěn)定且充裕的現(xiàn)金流，以適時(shí)把握投資機(jī)會(huì)”。
更值得注意的是，上述17家內(nèi)房企發(fā)債的目的一般都是為了還舊債或者斥資圈地，因?yàn)槭治沾罅楷F(xiàn)金，顯然可以在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)獲得先機(jī)。
對(duì)此，合景泰富稱，擬使用票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)將現(xiàn)有債務(wù)再融資，并投資其現(xiàn)有及全新項(xiàng)目，且或會(huì)因應(yīng)市況變化調(diào)整上述計(jì)劃，因而重新調(diào)配所得款項(xiàng)用途；綠城中國(guó)表示，擬將2013年票據(jù)的所得款項(xiàng)用作為若干現(xiàn)有短期債項(xiàng)再融資，而余額則撥作一般公司用途；富力地產(chǎn)表示，擬使用所得款項(xiàng)凈額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購?fù)恋丶白饕话愎居猛尽?/span>
龍湖地產(chǎn)也向記者表示，公司預(yù)期所得款項(xiàng)凈額的大部分將用于再融資，而余下部分作一般公司用途。隨后，龍湖地產(chǎn)就在昆明耗資4.5億元人民幣低價(jià)摘得云南民族大學(xué)舊址用地。
“公司有意將證券發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于購買新地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]塊、作再融資及一般營(yíng)運(yùn)資金用途”，雅居樂地產(chǎn)管理層也向記者如是表示。
“境外融資難度和成本同時(shí)降低，實(shí)際上與內(nèi)地樓市持續(xù)回暖有關(guān)”，上述分析師向本報(bào)記者表示，“量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng)預(yù)期增加了境外投資者對(duì)內(nèi)地樓市的信心”。
實(shí)際上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于本月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，70個(gè)大中城市近六成新建商品住宅價(jià)格同比上漲，近四成二手住宅價(jià)格同比上漲，房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)加大，其中一線城市的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇格外惹眼。
值得注意的是，這已是新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)七個(gè)月上漲。對(duì)此，有不少聲音稱，房?jī)r(jià)七連漲致使內(nèi)房企集體出動(dòng)，在海外資本市場(chǎng)動(dòng)作頻繁，融資規(guī)模激增。然而，境外熱錢低息流入內(nèi)房企或?qū)⑻Ц邇?nèi)地土地市場(chǎng)的成交溢價(jià)率，不排除催生地王誕生的可能性，同時(shí)引發(fā)調(diào)控政策加碼的可能性也將變大。
