央行日前發(fā)文指出，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和利率，一些房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，二套房房貸首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。
目前各地都在研究制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則，但實(shí)施細(xì)則尚未發(fā)布，信貸雙方都已經(jīng)有了反應(yīng)。有部分銀行停止放貸、靜觀其變；有一些二手房業(yè)主為了出售房源，提前加急還貸；而針對(duì)可能更為冷清的二套房信貸市場(chǎng)，相關(guān)機(jī)構(gòu)優(yōu)化了辦理貸款的流程。二套房信貸政策細(xì)則呼之欲出，市場(chǎng)走勢(shì)也將隨之變化。
靜觀其變：有銀行停止放貸
相對(duì)于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)中交易的房源屬于“二套房”及更多套房的數(shù)量更多，而此次“國(guó)五條”新政中明確指出，二套房首付可能提高至七成，實(shí)施細(xì)則隨時(shí)可能從天而降。這也讓二手房市場(chǎng)的信貸情況的變化成為了指引二套房信貸政策變化的關(guān)注焦點(diǎn)。
伴隨著二手房過(guò)戶潮一同帶來(lái)的是二手房信貸潮，不少銀行都感受到了來(lái)自二手房放貸造成的巨大壓力，部分城市的一部分銀行已經(jīng)停止發(fā)放二手房貸款。鄭州某房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)就在3月11日發(fā)布消息稱，當(dāng)?shù)囟址楷F(xiàn)在只有郵政有貸款，其他銀行都停了。而蘭州、武漢等城市也先后傳出部分銀行停止放貸的消息。
業(yè)內(nèi)人士分析，在等貸款新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，停貸是暫時(shí)性的，而最近二手房成交量突然增多，導(dǎo)致某些支行貸款額度也隨之上漲，銀行一時(shí)間吃不消。有銀行工作人員透露，當(dāng)前大部分銀行對(duì)開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)不太積極，原因是二手房交易比新房交易周期長(zhǎng)，加上市場(chǎng)上還有一些買賣方串通“低評(píng)避稅”以及二手房中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象，增加了銀行的業(yè)務(wù)成本。銀行在有限的房貸額度下，更愿意發(fā)展一手房的按揭貸款業(yè)務(wù)。
此前，有媒體報(bào)道民生銀行佛山支行、平安銀行佛山支行的部分網(wǎng)點(diǎn)停止了二套房貸業(yè)務(wù)。對(duì)此，兩家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)“暫停”傳言，但也承認(rèn)了已對(duì)二套房貸有所收縮。有業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)槎追抠J利潤(rùn)太低，現(xiàn)在很多銀行都比較偏重小企業(yè)金融服務(wù)，而不喜歡做二套房貸。而詳細(xì)的二套房信貸實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，銀行信貸能提供的貸款空間將進(jìn)一步縮小，無(wú)疑會(huì)讓銀行的精力更多的轉(zhuǎn)往別處。
山雨欲來(lái)：提前還貸增加
有媒體報(bào)道，目前廣州出現(xiàn)了“提前還貸”的高峰，有業(yè)主為了將手中房子賣出，不惜多交三個(gè)月的利息提前還貸，但由于辦理各項(xiàng)手續(xù)都需要時(shí)間，最終可能還是難以在交易稅的變化之前將房子成功賣出。媒體提醒，按揭中的房屋想售出，不一定非要提前還貸，可以選擇“轉(zhuǎn)按揭”方式。目前80%以上的贖契業(yè)務(wù)都需要買家墊資給賣家，這對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)較大，如果采取轉(zhuǎn)按揭，有擔(dān)保公司從中擔(dān)保，更能保證買賣雙方的安全。從時(shí)間上來(lái)講，轉(zhuǎn)按揭所需時(shí)間大概在一個(gè)月至一個(gè)半月，快于提前還款。但轉(zhuǎn)按揭需要一定的擔(dān)保費(fèi)。
記者了解到，目前以改善客為代表的二套房買家其實(shí)不少，以上個(gè)月的二手房市場(chǎng)為例，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2013年2月廣州首次置業(yè)二手買家的占比為66.7%，接近七成；改善型需求的占比保持三成左右。某股份制銀行人士就指出，由于目前的二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)較為苛刻，進(jìn)一步提高信貸門檻更多的是給市場(chǎng)一種收緊信號(hào)，表明政府抑制房?jī)r(jià)泡沫的決心。不過(guò)，進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率，將會(huì)傷及部分改善型購(gòu)房需求，為此，未來(lái)應(yīng)在提高二套房信貸政策門檻的同時(shí)，通過(guò)完善人均住房面積等配套政策來(lái)進(jìn)一步界定并區(qū)分投機(jī)性需求和改善型需求。
如果新政能切實(shí)保障改善型買家的需求，在現(xiàn)階段急于還貸出手就顯得沒(méi)有那么重要。實(shí)質(zhì)上，“差別化”是二套房信貸政策中最核心的要素，央行文件中就指出，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)化利率結(jié)構(gòu)，合理定價(jià)，滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。
展望未來(lái)：貸款流程將優(yōu)化
信貸辦理的流程也是制約信貸政策變化的一大因素，特別是在二手房交易中，二手房信貸辦理程序復(fù)雜一直是個(gè)難題，不少改善型買家就因?yàn)橄勇闊┒x擇了一手房市場(chǎng)或者一次性支付，因此優(yōu)化貸款流程也是左右二套房信貸政策變化的一大看點(diǎn)。
央行在文件中提出，要提升保障性安居工程金融服務(wù)水平，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)符合條件的保障性安居工程項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款，支持符合條件的企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)等債券融資工具，專用于保障性安居工程建設(shè)。
據(jù)了解，廣州市“住房置業(yè)擔(dān)保中心”目前正在試行組合貸款業(yè)務(wù)，優(yōu)化貸款的辦理流程。此前申請(qǐng)人辦理純公積金貸款買二手房只用跑兩趟就可以辦理完業(yè)務(wù)，非常方便，但額度有限，因此很多辦理二手房按揭的家庭多會(huì)采用組合貸款，而組合貸款此前手續(xù)非常復(fù)雜。
為方便日漸增多的二手房買家，目前“住房置業(yè)擔(dān)保中心”開(kāi)始試行組合貸款，由申請(qǐng)人直接遞件到銀行，銀行審批完商貸后，再送件到擔(dān)保中心審批。因此，整個(gè)辦理的流程和時(shí)間會(huì)和銀行有較大關(guān)系，而銀行額度也會(huì)影響審批的時(shí)間，雖然相比純公積金貸款，組合貸款的辦理時(shí)間受較多因素影響，但比起以前仍顯得更為方便。這種辦理模式也將在四五月延伸至一手房市場(chǎng)。
此外記者了解到，為了趕上二手房交易的“末班車”，不少貸款購(gòu)房者都打破了常規(guī)，采取先繳稅過(guò)戶再等貸款的策略。專家指出，其實(shí)這樣交易風(fēng)險(xiǎn)比較大，因?yàn)槟壳岸追啃刨J政策仍不明確，銀行放貸也并不是一直持續(xù)，萬(wàn)一最后貸款沒(méi)下來(lái)，有人就可能要求解除合同，產(chǎn)生糾紛。盡管貸款政策變化在即，但交易安全更為重要，購(gòu)房客切不可因小失大。
