175次!這是今年9月,全國(guó)單月房地產(chǎn)調(diào)控政策的次數(shù),刷新了歷史紀(jì)錄。而核心政策就是8月底9月初各地開(kāi)始井噴的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
然而這一輪新政的效力,在不同城市身上出現(xiàn)了明顯的分化,一線城市單月漲勢(shì)領(lǐng)跑。但相比京廣超過(guò)4成的環(huán)比漲幅,上海的數(shù)據(jù)稍顯失色。與此同時(shí),上海二手房成交仍不足2w套,屬于榮枯線以下。
圖源克而瑞上海
因此,在廣州打響一線城市放松限購(gòu)“第一槍”后,上海是否會(huì)跟進(jìn),成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。
猜想一:預(yù)期限購(gòu)政策會(huì)做定向放松
從同策上海新房統(tǒng)計(jì)的訪客指數(shù)來(lái)看,9月,上海全市商品住宅訪客指數(shù)上升,同環(huán)比均大幅走高,但主城區(qū)環(huán)比漲幅超過(guò)新城。
對(duì)此,克而瑞上海區(qū)域總經(jīng)理李振宇表示:“上海的限購(gòu)調(diào)整可能會(huì)集中于五大新城為代表的近郊和一些遠(yuǎn)郊,主要的原因是希望改善非中心城區(qū)目前整體市場(chǎng)的需求跟熱度不足的問(wèn)題。”
關(guān)于預(yù)期落地的政策,李振宇認(rèn)為,“上海非中心城區(qū)限購(gòu)政策的調(diào)整大概分為兩個(gè)方向來(lái)考慮,首先,對(duì)于本地居民,之前可以購(gòu)買(mǎi)最多兩套住房的限制被松動(dòng),未來(lái)可能會(huì)允許他們購(gòu)買(mǎi)三套住房。這一變化看似提高了購(gòu)房的靈活性,但對(duì)于五大新城的市場(chǎng)而言,并沒(méi)有直接帶來(lái)巨大的好處。本地居民更傾向于購(gòu)買(mǎi)城市核心區(qū)域的住房。其次,對(duì)于非戶籍人士來(lái)說(shuō),限購(gòu)政策的調(diào)整也分為兩個(gè)方向。首先,之前只有家庭才有權(quán)購(gòu)買(mǎi)住房,但未來(lái)單身個(gè)人可能也會(huì)有上海購(gòu)房資格。其次,之前需要在上海連續(xù)工作五年才能購(gòu)房,但未來(lái)對(duì)于連續(xù)工作并繳納社會(huì)保險(xiǎn)的年限可能會(huì)被縮短。”
鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉同樣認(rèn)為政策將是定向放松,“如果出五大新城的人才類(lèi)的定向放松政策,比如人才認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn),我認(rèn)為這是比較合理的。”
無(wú)論是“社保要求年限縮短”,還是“人才類(lèi)的定向放松”其實(shí)都有跡可循。
9月7日,臨港發(fā)布了定向放松限購(gòu)政策:在臨港重點(diǎn)支持單位工作的人才,原來(lái)工作6個(gè)月才能買(mǎi)房,現(xiàn)在只需要3個(gè)月。
前文提到的廣州限購(gòu)松綁,政策當(dāng)中也提及“在越秀、天河等城央板塊購(gòu)房,非廣州戶籍的社保證明減少為2年”。
猜想二:若松綁,發(fā)展及配套更加成熟的新城會(huì)更加受益
“如果真的限購(gòu)放松,我相對(duì)更看好嘉定新城和松江新城。”張宏偉認(rèn)為,“房住不炒已經(jīng)深入人心,當(dāng)下的購(gòu)房者更多是出于自住需求。因此他們會(huì)更傾向于選擇發(fā)展、配套更加成熟的區(qū)域。相比之下,青浦和奉賢距離主城較遠(yuǎn),各項(xiàng)配套還需完善;而臨港的購(gòu)房政策已經(jīng)是最寬松的了。”
正如張老師所言,近年來(lái),購(gòu)房者一直在用“真金白銀”投票。
去年嘉定新房累計(jì)推盤(pán)24次,就有10次觸發(fā)積分。
2023年,隨著網(wǎng)紅盤(pán)嘉悅云上、金地峯匯、嘉定北金地雙子等接連入市,嘉定新城的熱度甚至反超了大虹橋。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年至今,嘉定商品住宅成交均價(jià)49041元/平方米,較2020年上漲27.04%,較2018年上漲28.1%,無(wú)論是3年漲幅還是5年漲幅都位于五大新城之首。
這樣的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn),與嘉定新城不斷提升的規(guī)劃能級(jí)和長(zhǎng)久以來(lái)的產(chǎn)業(yè)布局密不可分。
2005年7月12日,嘉定新城建設(shè)拉開(kāi)序幕。從“十一五”上海重點(diǎn)發(fā)展的三大新城之一,到“十二五”“一核兩翼”的空間布局,再到“十三五”城市副中心定位,嘉定新城逐漸從一個(gè)鎮(zhèn),蝶變成城。
嘉定新城定位升級(jí)為城市副中心時(shí),嘉定二手房?jī)r(jià)天花板金地世家項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)
2021年,“五個(gè)新城”首次被寫(xiě)入上海市政府工作報(bào)告,嘉定新城的定位更加強(qiáng)調(diào)“獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市”。不難預(yù)見(jiàn),新城定位升級(jí)后,更多的資源要素正向嘉定新城不斷集聚。
產(chǎn)業(yè)方面,嘉定可謂是見(jiàn)證了中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。早在2001年,嘉定在安亭正式開(kāi)建“上海國(guó)際汽車(chē)城”,汽車(chē)生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、金融、旅游、賽車(chē)場(chǎng)全面鋪開(kāi)。
歷經(jīng)燃油車(chē)、電動(dòng)車(chē)、智能駕駛,20多年的深耕迭代,嘉定形成了較為完善的新汽車(chē)發(fā)展產(chǎn)業(yè)生態(tài),集聚汽車(chē)“新四化”相關(guān)企業(yè)600余家。其中,既有地平線、禾賽光電等頂尖硬件設(shè)計(jì)制造企業(yè),也有零束軟件、中科創(chuàng)達(dá)、東軟睿馳等頭部軟件企業(yè),還有百度智行、AutoX、小馬智行等自動(dòng)駕駛解決方案及示范運(yùn)營(yíng)企業(yè)。同時(shí)擁有200多個(gè)公共及企業(yè)研發(fā)平臺(tái),形成了材料級(jí)、零部件級(jí)、系統(tǒng)級(jí)和整車(chē)級(jí)等全套的研發(fā)測(cè)試及檢測(cè)認(rèn)證能力。
嘉定氫能港
2023年3月,嘉定發(fā)布了《關(guān)于嘉定區(qū)建設(shè)世界智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)創(chuàng)新高地行動(dòng)方案(2023-2025年)》,這是一個(gè)最新、最近的規(guī)劃布局,提出嘉定要打造智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)完整生態(tài)圈,到2025年,其智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到3000億元。
城市的發(fā)展,最好的資源還是要留給在當(dāng)?shù)厣畹娜恕?ldquo;20年前,這里還是傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū),像農(nóng)藥廠、化肥廠等污染大、效率低的工廠很多。搬走之后,難聞的氣味沒(méi)了,綠化多了,越來(lái)越宜居了。”“老嘉定”眼中,嘉定新城歷經(jīng)近20多年的發(fā)展,已經(jīng)從“工園”變身“公園”,群眾滿意度和獲得感進(jìn)一步提升。
遠(yuǎn)香湖中央活動(dòng)區(qū)
教育方面,先后引進(jìn)上實(shí)嘉定新城分校、宋校嘉定實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一批優(yōu)質(zhì)教育資源,去年建成開(kāi)辦18所優(yōu)質(zhì)學(xué)校,今年還將新建14所,實(shí)現(xiàn)學(xué)區(qū)化集團(tuán)化辦學(xué)義務(wù)教育階段學(xué)校全覆蓋。
醫(yī)療方面,區(qū)內(nèi)已擁有瑞金醫(yī)院、東方肝膽、市中醫(yī)醫(yī)院3座三甲醫(yī)院。
交通方面,嘉定擁有11/13/14三條軌交。雖然目前只有11號(hào)線通達(dá)嘉定新城,但未來(lái)已來(lái)。“運(yùn)營(yíng)在建+規(guī)劃中+概念研究”的軌交線路共10條,其中4條地鐵(11號(hào)線、13號(hào)線、14號(hào)線和22號(hào)線),6條市域鐵(嘉閔線、寶嘉線、嘉青松金線、南何支線,以及嘉定快線和安亭快線)。
圖源新城五加一
猜想三:若松綁,將放大上海對(duì)環(huán)滬樓市的虹吸效應(yīng)
“環(huán)滬”這個(gè)樓市概念的出現(xiàn),就是因?yàn)樯虾５南拶?gòu)政策以及相對(duì)較高的房?jī)r(jià),出現(xiàn)了需求的外溢,進(jìn)而有了“雙城生活”。
如果限購(gòu)打開(kāi),對(duì)于環(huán)滬樓市勢(shì)必會(huì)造成沖擊。而對(duì)像嘉定新城這樣的區(qū)域,則將是一大利好。一條地鐵11號(hào)線,串起了上海、花橋、昆山市區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)。據(jù)嘉定某樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人介紹,目前已經(jīng)有原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)花橋的客戶來(lái)咨詢(xún)上海郊區(qū)的購(gòu)房政策了。
張宏偉指出:“如果政策不僅僅是針對(duì)人才,而是更大范圍的放開(kāi)限購(gòu),上海對(duì)環(huán)滬樓市的虹吸效應(yīng)將進(jìn)一步加大。甚至蘇州、杭州乃至南京的客戶都有可能在這個(gè)窗口期里,以五大新城作為跳板,在城市能級(jí)更高的上海置業(yè)。”
