近期各地房產新政不斷出臺,金九銀十之際,央視網在快手發起房產專家訪談直播活動,邀請華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康,空白研究院創始人、貝殼研究院名譽顧問楊現領,以及快手理想家運營管理負責人劉濤和快手理想家房產主播@西安房產阿浩,圍繞房產新政和下半年房市新變化展開深入探討與分享。
賈康認為,一線城市宣布認房不認貸,風向標效應比原來的政策更為突出。此外,一系列省會城市、新一線二線等中間城市紛紛取消了行政限購限貸,釋放了實際存在的、相當可觀的一些剛需和特別值得看重的改善型需求。
對此,劉濤在直播中透露,8月以來,快手理想家平臺整體帶看量有明顯提升。9月快手96安家節后,房產類視頻發布量提升了近30%,整體開播率提升了20%到30%,直播間評論咨詢量增加了超20%。
楊現領建議有購房需求的用戶可以重點關注幾個方向,第一是人口還在持續增加的城市,第二是錢去了哪些城市和區域,優秀企業去了哪些城市和區域,總體以一線和新一線城市,包括城市中的核心區域為主。除此之外,還有一些差異化城市,如旅游城市、旅居特色城市等,“例如蘇州、成都、合肥、南京等外來購房人口增加的城市。”
房產新政頻出 快手理想家內容、帶看、咨詢量增長顯著
專家直播訪談中,賈康和楊現領一致認為8月以來不斷出臺的房產新政,給了市場不小的刺激作用。
賈康指出,實際上從2021年中央經濟工作會議之后的政策轉向是非常清楚的,要房地產市場企穩,合理發揮國民經濟支柱產業的功能作用,后續預計還會有這一大方向的政策演變,一城一策,促進大盤穩定回暖。
楊現領在賈康的觀點基礎上,總結了2021年以來的典型趨勢表現。“第一是保交樓,降低買房風險;第二是降低買房成本,主要降低利率,降低首付比例;第三是擴大潛在購房人群,例如一線城市認房不認貸。”
房產新政對于市場需求釋放的促進作用,已在快手理想家平臺得到印證。劉濤表示,8月以來,國家出臺了200多條房產相關政策,刷新了歷史記錄。政策出臺后,快手理想家平臺整體帶看量有明顯提升。尤其是快手96安家節之后,平臺房產主播開播率整體提升超20%到30%,房產類視頻發布量提升近30%。
不僅是房產內容供給大幅提升,需求端同樣增長顯著。劉濤進一步分享,在快手96安家節后,房產直播間評論咨詢量增加了約20%。“這說明過去的3月到9月,一大波需求被擠壓,一系列政策出臺后,大家進入了看房買房的過程當中,預估快手平臺上的這些帶看將在接下來的半個月到一個月之內形成部分成交轉化。”
成都合肥蘇州成交量還在漲 關注人口增長及優秀企業聚集的城市
對于購房者來說,最關心的問題莫過于哪類城市、哪類區域購房還有資產保值空間。對此,楊現領建議,首先關注人口還在持續增長的城市,例如一線、核心二線城市;其次是關注錢去了哪里,中國的優秀企業去了哪里。此外,還有一些偏差異化的城市,如旅游性城市、旅居特色城市。
“如果明確到具體城市的話,蘇州、成都、合肥、南京,這些都是目前外來購房人口這一核心指標在增加的城市。”楊現領說。
結合快手理想家平臺數據,劉濤也給出了購房參考。他表示,從快手平臺數據來看,合肥、蘇州,尤其是武漢、南京、重慶的成交量可觀。此外,基于康養需求,最近平臺上也有一些在版納、昆明的跨城購房成交,其中東北老鐵們買得較多,同時,包括山東用戶在內的購房用戶特別愛在青島購房用于康養。
劉濤建議,購房用戶可以通過快手96安家節活動,走進房產主播直播間了解房產知識和近期房價波動,直播間看看房子和周邊的配套,與專業主播進行互動咨詢。尤其是有跨城區買房需求的用戶可以先在直播間咨詢了解、線上直播看房,再跟著主播去當地看房,可以節省時間和交通成本。
當下,快手理想家已經成為房產內容消費和營銷交易的重要新平臺。其提供的數據顯示,截止2022年底,在快手,有超過1億用戶每天觀看房產短視頻,超過300萬用戶每天觀看房產直播。
在直播中,楊現領也提到了更為具體的購房指導,“第一,關注房子的流動性,第二,對于剛需人群來說,如果有比較穩定的收入預期,可以抓住目前政策的窗口期;第三,是選保值和增值空間更大的房子。”
劉濤也在購房,尤其是購買新房風險層面進一步建議,購房者可以傾向性去選擇現房,“當然,并不是說正在施工的房子不可以買。比如我們現在正和山東、河南等地的一些房企合作,在我們平臺上24小時直播施工進度,這樣買期房時也會有信心一點。正在施工中的項目,它的資質是良好的。”
房產市場走向買方市場 傳統經紀人加速轉型房產主播
隨著國內房地產市場供求關系發生重大變化被定性,房產市場走向買方市場的趨勢已成為了共識。
賈康認為,在一線城市,賣方市場的特征還可以觀察到,但在很多二線城市、三四線城市已經是屬于典型的買方市場。楊現領更進一步認為,“今天的房產市場總體上都是買方市場,包括二三四線城市和一線城市。目前,幾乎每個城市的去化周期都超過10個月。”
賈康指出,這帶來的一個好處是,買方市場的供求關系下,是有利于購房者的。
事實上,在從賣方市場轉向買方市場的大背景下,已經促使房產市場呈現出一些新趨勢,其中開發商、渠道、經紀人、購房者等各個角色的“地位”在發生改變,尤其是購房者的話語權提升,這也是為什么快手理想家房產主播、房產咨詢師等類似買方單邊代理的角色成為行業“中介”發展趨勢的原因。
楊現領解釋到,買方市場的到來,房價形成機制和供需關系的動態調整機制改變。“在此變化過程中,業主、客戶、經紀人都需要重新調整自己的專業角色。對于經紀人來說,要提供專業的服務,因為今天的房產客戶極度理性,這一輪市場回暖的主要推動力是已經形成意向的存量客戶,但對于一些預期、購買意向還沒有形成的增量客戶,就需要大量的專業咨詢。”
“這就是為什么快手上房產主播快速發展的原因,因為客戶在咨詢環節的停留時間更長了,需要大量咨詢才能形成決策。于是客戶就會找主播、找大IP去聊。”楊現領認為,在今天的房產市場上,快手等平臺最大的價值之一就是為消費者提供了中介之外的更專業、更中立的地方。
楊現領建議經紀人、房產主播,“要從成交立場遷移到跟客戶同頻的立場,站在客戶的立場去同頻思考,才能夠贏得信任。中介行業需要去中介化,不要做中間人,而是要做其中的委托人或者代理人,要做值得被信任和托付的人。”
楊現領借鑒國外的經驗進一步強調了經紀人專業和信任的重要性。他表示,“美國經紀人平均年齡是65歲,從業周期11年,倫敦經紀人從業周期基本都在10年以上,年齡和資歷代表的是經紀人的專業。這是一個以品牌和個人口碑作為生意基礎的行業,一旦聲譽和信任機制被破壞,很難生存。”
“所以我覺得像快手這些平臺,它提供的核心價值是能夠讓有可信任能力的人、有信任信用基礎的人脫穎而出,得到更多的關注和曝光,進而成為一種信用強化機制,給他更高的信用評分和評價,那么他就值得被選擇。”楊現領認為,這將加速經紀人之間的分化。
劉濤對此表達了認同,“快手理想家平臺上的房產主播表現出的特點即是幫用戶選房子。而平臺為了讓房產主播獲得更好的成長,也會對其準入資格和實操過程進行嚴格管理和要求,另一方面也會為主播提供培訓等多方面支持,例如陪跑計劃等項目,讓主播跟平臺共同成長起來,進而去服務平臺上的用戶。”
據了解,現在越來越多的傳統經紀人正在轉型成為房產主播。在此背景下,用戶又該如何選擇適合自己的房產主播?劉濤建議,“第一,用戶可以選擇適合自己需求和區域的主播。第二,用戶可以選擇更優質、等級更高的平臺簽約主播。”
目前,中國有將近兩三百萬的經紀人,隨著房子回歸到居住本質的屬性,劉濤表示,“快手理想家期待未來平臺上有越來越多專業的房產主播,能夠為用戶提供更好更多的價值,也讓這個類似買方單邊代理的職業發展起來,專業程度就像律師、會計師一樣。”
